Взыскание неустойки с застройщика – порядок процедуры

Судебное взыскание неустойки с застройщиков

1. Составление искового заявления в судебном порядке составляется точно так же, как и в досудебном. В заявление необходимо указать юридический адрес суда, паспортные данные истца и фирму застройщика. Необходимо указать сумму просрочки и приложить все необходимые документы.
   • копии паспорта первых страниц, а также места регистрации;
   • договор, заключенный с компанией застройщика;
   • подтверждение об уплате полной суммы по договору строительства;
   • •копию договора аренды жилья. В случае если человек хочет получить компенсацию, связанную с расходами на момент задержки на съемное жилье.
2. К этим документам необходимо добавить заявление в компанию застройщика с уведомлением о получении письма, а также ответ застройщика в случае его получения.
3. После направления в суд заявления о неустойке, будет назначен день и время судебного заседания. Если суд сочтет пени необоснованно завышенными, он вправе их уменьшить. Для эффективного разрешения судебного спора понадобится юридический представитель, затраты на оплату его услуг можно компенсировать в случае положительного решения с Застройщика.
4. Когда решения суда будет вынесено и получено письменное уведомление, оно вступит в свою законную силу. Дольщик получает исполнительный лист, который следует направить в службу судебных приставов.

Документация по делу

Самым главным документом при подаче письменного требования в суд будет заявление. Оно должно быть написано грамотно, содержать ссылки на действующие законы и не иметь помарок.

В нем указывается:

• наименование суда;
• сведения об истце и ответчике, в обязательном порядке нужно сообщить адрес или телефон для связи;
• суть дела;
• требования, а также на основании чего они предъявляются.

В нем также указываются дополнительные бумаги, которые прикладываются к заявлению. Среди них:

• копия договора долевого участия;
• ксерокопия претензии, которая был подана в строительную компанию;
• копии квитанций об оплате застройщику;
• бумаги, подтверждающие материальные затраты дольщика по вине застройщика.

Копии всех документов также должны быть подготовлены для истца по делу о взыскании неустойки.

Если никто из сторон не будет затягивать процесс, то рассмотрение дела займет около двух месяцев. Но, по официальной статистике, такие дела очень часто подлежат обжалованию, в том числе и со стороны застройщиков. Поэтому разрешение вопроса через суд может быть долгим.

Исковые требования такого плана не нуждаются в оплате государственной пошлины, если неустойка составляет менее одного миллиона рублей. Если размер неустойки составляет большую сумму, то можно подать два иска. Или поступить немного по-другому, когда исковые требования по иску суд решит удовлетворить, сразу же подать ходатайство об увеличении неустойки, а также о передаче права оплаты государственной пошлины на ответчика по делу.

При рассмотрении искового заявления судом будут учтены все нюансы дела, а также доказательства того, что истец понес определенные материальные убытки по вине ответчика. Если судья примет решение о том, что доказательств недостаточно или требование истца не обосновано, то он может принять решение в пользу застройщика.

Также основанием для отказа в исполнении требований истца могут служить нарушения процессуальных моментов. Именно поэтому нужно тщательно подходить к вопросу подготовки всех документов, чтобы не возникло лишних проблем при рассмотрении.

Решение суда после его оглашения выдается на руки истцу и ответчику в срок до 10 дней. В некоторых случаях он может быть продлен, о чем необходимо предупредить все стороны дела. Право на обжалование есть у лиц до 30 дней после судебного заседания, на котором был оглашен приговор.

При положительном в отношении истца решении суда дольщик вправе получить исполнительный лист и приступать к действиям по процедуре взыскания неустойки. Основанием будет служить вынесенное судебное решение.

Неустойки по договору долевого участия должен выплачивать застройщик в том размере, в котором удовлетворил требования суд.

Готовим исковое заявление в суд и пакет необходимых документов

Требования в иске идентичны претензионным требованиям с дополнением вопроса о выплате морального вреда.

Кроме требований в иске нужно указать:

• Территориальную принадлежность судебного органа.
• ФИО истца и адрес проживания.
• Данные ответчика (Наименование, юридический адрес).
• Характер нарушения прав и требования истца.
• Законодательное обоснование выдвигаемых претензий.
• Документальное подтверждение своей правоты.
• Цену иска: взыскиваемую сумму с точными расчетами.

К иску прилагаются оригиналы правоустанавливающих документов сделки, чеки об оплате долевых взносов, госпошлины и претензия застройщику с ответом (если компания направляла ответ).

Совет. Бремя доказывания своей правоты в гражданско-правовых судебных тяжбах законодательством полностью возложено на истца. Поэтому для благоприятного исхода дела в случае подготовки иска стоит прибегнуть к помощи юриста. Причем, специалист должен специализироваться на сопровождении сделок с недвижимостью.

Иск с пакетом документов подается в суд.

После этого следует судебный процесс, проводимый судом общей юрисдикции. Дело может рассматриваться:

• По месту нахождения застройщика.
• По месту проживания (временного пребывания) истца.
• По месту оформления договорных отношений.
• По месту исполнения договора (расположения объекта недвижимости).
• В мировом суде в случае когда неустойка не превышает 50000 рублей.

В случаях, когда выставляемая истцом неустойка явно несоизмерима с последствиями нарушения договора застройщиком, суд имеет право уменьшить неустойку

Для этого суд принимает во внимание стремление ответчика исполнить обязательства по договору, фактический ущерб от просрочки и другие важные обстоятельства

Совет. На кону стоят немалые деньги, и можно не сомневаться, что интересы застройщика на процессе будет представлять высококвалифицированный адвокат. Чтобы быть «на равных», в судебное заседание стоит прибегнуть к услугам юриста-представителя интересов.

Формула расчета неустойки

Договором ДДУ и пунктом 2 статьи 6 закона №214 прописана формула для определения суммы. Для подсчёта нужны следующие сведения:

1. Стоимость по договору, уплаченная в счёт будущего получения жилого помещения.
2. Ставка рефинансирования Центрального банка РФ (равна ключевой) на день предъявления претензии.
3. Период, в течение которого произошла просрочка.

Несмотря на условия договора, закон установил для расчёта с юридическими лицами размер неустойки — одна трёхсотая (1/300), а для физических лиц одна стопятидесятая (1/150) ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Для примера возьмём стоимость однокомнатной квартиры по договору в девятьсот пятьдесят четыре тысячи триста рублей (954 300). Ставка рефинансирования — 7,25% (c 26.03.18). Одна стопятидесятая от неё — это 0.0004833. Просрочка — 2 месяца. Это 60 дней. Посчитаем:

1. 954300х0.0004833 = 461.245 рублей. Это сумма за один день просрочки.
2. 461.245х60 = 27674.7 рублей. Итого за два месяца просрочки неустойка составит двадцать семь тысяч шестьсот семьдесят четыре рубля и семьдесят копеек.

Если застройщик добровольно согласился на выплату, то с этой суммы удерживается подоходный налог в размере тринадцати процентов. В ином случае у гражданина возникает обязанность задекларировать полученные денежные средства и уплатить налог самостоятельно.

Для автоматического подсчёта в интернете разработаны специальные онлайн-калькуляторы.

Внесудебное взыскание

Прежде чем начинать составлять письменное требование в суд с просьбой разобраться в возникшей ситуации и взыскать с недобросовестного застройщика неустойку, необходимо попытаться договориться без привлечения судебных органов.

Чтобы получить неустойку во внесудебном порядке, нужно точно определить ту сумму, которую гражданину должна заплатить строительная фирма за несоблюдение установленных сроков. Сведения, по которым необходимо производить такие расчеты, содержатся в Федеральном законе № 214.

В договоре, заключенном между сторонами, всегда указана дата, когда жилое помещение должно быть передано дольщику. Например, если этой датой, по документам, является 10.03.2017, то отсчет просрочки будет вестись с 11.03.2017, то есть со следующего дня.

После начала отсчета будут учитываться каждые сутки, пока стороны не подпишут акт приема-передачи на жилой объект. Независимо от того, получил ли застройщик одобрение на ввод дома в эксплуатацию.

Если по каким-то причинам дольщик имеет договор цессии, а не договор долевого участия, ориентироваться нужно все равно на договор ДДУ. Так как в договоре цессии может быть указана не вся информация, а в договоре ДДУ может быть уточнено, что квартира передается покупателю в срок до одного года, после того как строительные работы будут закончены. Поэтому отталкиваться нужно от этой информации.

Выплачиваемая неустойка будет складываться из расчета суммы просроченных дней, которые нужно умножить на 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка и цену жилого помещения. Даже при обстоятельствах, что просроченных дней не так много, может сложиться достаточно большая сумма.

Основания на взыскание компенсации

Имеется ряд оснований, по которым покупатель правомочен выдвинуть претензии по оплате неустойки застройщику. Среди них обычно выставляются следующие требования:

• несвоевременная сдача объекта дольщику;
• отказ передачи квартиры в эксплуатацию покупателю;
• низкое качество материалов;
• разница фактических метров квартиры и площади, указанной в ДДУ;
• затягивание сроков устранения указанных покупателем недостатков и недоделок в жилом помещении.

Обнаруженные нарушения по усмотрению покупателя могут быть устранены одним из предлагаемых способов:

• безвозмездное проведение застройщиком работ;
• уменьшение стоимости договора;
• компенсация расходов, которые будут направлены на устранение неполадок самим дольщиком.

При выявлении разницы между фактической площадью объекта и его проектными метрами возможно принятие следующего решения:

• если построенная квартира оказалась больше проектной, а в ДДУ не было включено никакого пункта по данному вопросу, то продавец недвижимости не вправе требовать дополнительную оплату с покупателя.
• при меньшем метраже квартиры следует написать заявление на руководителя строительной компании. В нём нужно выдвинуть требование по возврату денег за недостающие квадратные метры. В документе указываются банковские реквизиты покупателя для перечисления средств компенсации.

Несвоевременная сдача объекта — одно из оснований на взыскание неустойки

Москва

Существует несколько вариантов подачи иска. Как и претензию, его можно направить почтой или предъявить лично. В последнем случае, в свою очередь, есть возможность оставить иск в канцелярии либо передать непосредственно судье в приемное время. В Москве это можно сделать после обеда в понедельник или в первой части дня во вторник. При этом целесообразно предварительно уточнить, в участок какого судьи входит адрес ответчика. Эту информацию можно узнать в канцелярии. Если иск подается впервые, следует попросить судью посмотреть его содержание и приложения к нему. Если все оформлено верно, в этот же день может быть назначено слушание. В некоторых случаях судьи не принимают иски к производству на приеме. Однако все же они могут проверить его на наличие процессуальных ошибок.

Расчет неустойки за просрочку сдачи дома

Чтобы требовать выплаты, нужно точно определить их размер. В любом документе – в претензии, в исковом заявлении – нужно указывать сумму, которую вы просите у застройщика. Безусловно, при непосредственном рассмотрении вашего обращения расчет будет еще раз перепроверен, но вам следует иметь понимание, из чего складывается размер неустойки.

Определяем длительность просрочки

Для этого нужно лишь открыть договор долевого участия в строительстве. Просрочка будет начинаться со дня, следующего сразу после даты сдачи дома дольщикам. Этот срок может быть указан в договоре по-разному:

• Относительно даты ввода здания в эксплуатацию. Допустим, он запланирован на 1 марта, а в течение последующих 60 дней застройщик обязуется передать вам ключи от квартиры. Тогда считаем просрочку с 1 мая.
• Формулировкой «В I квартале 2017 г.». Крайняя возможная дата сдачи жилья – 31 марта, а количество дней просрочки считаем с 1 апреля.
• Конкретным днем. Наиболее простой случай, например, в договоре написано, что сдача объекта назначена на 1 февраля. Начисление пени начинается с 2.02.

Считаем неустойку по формуле

В ФЗ-214 четко указано, как определить размер пени. За каждый день просрочки начисляется денежная сумма, которая равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры. Для физических лиц пени за день увеличивается в 2 раза, то есть считается 1/150 ставки.

Сумма пени = 1/150*ставка рефинансирования*стоимость квартиры*количество дней просрочки

• 1/150 – это коэффициент, который выбирается в зависимости от типа дольщика. Для юрлиц он равен 1/300.
• Ставка рефинансирования. Это ключевая ставка ЦБ РФ, которая регулярно меняется. Для расчета берется ее размер на день, когда была передана квартира, или на день подачи претензии или искового заявления.
• Стоимость жилья – это та сумма договора долевого строительства.
• Продолжительность просрочки – ранее мы писали, как правильно ее рассчитать.

Пример расчета неустойки

Допустим, что вы являетесь физлицом и заключили договор, по которому квартира стоимостью 4 500 000 рублей должна быть сдана вам не позднее 30 сентября. Претензию вы подаете 1 декабря. Считаем сумму, которую вам обязан выплатить застройщик:

1/150 * 8,25% * 4 500 000 рублей * 61 день = 150 975 рублей.

Внесудебный порядок

Прежде чем подать иск в суд, нужно пройти внесудебный порядок разрешения возникшей ситуации

Его соблюдение важно по двум причинам:

• в некоторых случаях позволит избежать судебного разбирательства и сэкономит время;
• докажет суду, если без подачи иска не обошлось, что были предприняты все попытки решить дело миром.

Если застройщик оценит перспективу судебного разбирательства и посчитает ее для себя неблагоприятной, то вполне возможно, что предпочтет урегулировать вопрос с недовольным дольщиком путем переговоров и покрытием неустойки без суда.

Можно ли взыскать во внесудебном порядке

Взыскать неустойку с застройщика, минуя обращение в суд, возможно только в том случае, когда он признает требования, изложенные в претензии и согласится не только с произведенным расчетом суммы выплаты, но и добровольно сделать возмещение. Необходимо помнить, что устные договоренности в этом случае неуместны. Все документы составляются только письменно. Документы должны содержать даты, предмет соглашения, выводы к которым пришли стороны, печати, подписи сторон.

Касается это и претензии. Ее вручают под роспись, оставляя второй экземпляр себе. Также можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении либо без него. Документы можно отправить заказным письмом с уведомлением, дата передачи письма послужит точкой отсчета срока досудебного урегулирования.

Внимание! В первом случае у дольщика будет возможность знать дату, когда его претензию вручат недобросовестному застройщику

Это важно для подсчета срока ответа и возможной подготовки материалов в суд

Ответить на претензию застройщик должен, как правило, в течение 10 суток со дня ее получения.

Как определить размер неустойки по ДДУ

Основным моментом при составлении претензии, а в дальнейшем — искового заявления в суд, является правильный расчет неустойки. Согласно ФЗ № 214, она рассчитывается так: в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Рассмотрим на примере.

Пример

Согласно условиям ДДУ, квартира стоимостью 2 000 000 руб. должна быть передана собственнику 1 декабря 2017 г. Фактически акт приема-передачи подписан 2 июля 2018 г. Дни просрочки — 213. Ставка рефинансирования — 7,25. Рассчитаем сумму неустойки: 2 000 000×(7,25/150)/100×213 = 205 900. Итого размер выплаты за просрочку сдачи жилья составит 205 900 руб.

Внимание! Расчет производится до даты подписания акта приемки недвижимости либо высчитывается на день составления документа, если объект вообще не передан

Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке

Процесс взыскания неустойки по договору долевого участия в строительстве состоит из следующих ступеней.

Взыскание неустойки с застройщика

  По норме Гражданского кодекса неустойка – это денежная сумма, которую обязан выплатить застройщик дольщику за срыв срока сдачи дома. Выражается неустойка в процентах к общей стоимости квартиры, прописанной в ДДУ.

Вот что говорится о неустойке во второй части 6-й статьи 214-го закона: если в срок, прописанный в ДДУ, акт передачи квартиры не будет подписан, за каждый день просрочки застройщик должен уплатить дольщику двойной размер неустойки (если дольщик – организация, то ставка одинарная). В свою очередь ставка неустойки – трехсотая часть ключевой ставки ЦБ.

Важно. Размер ключевой ставки можно найти вот тут http://www.consultant.ru/law/ref/stavki/stavka-refinonsirovaniya/#p7

А применять нужно размер ставки, действующей на момент:

• подписания акта передачи квартиры;
• вынесения решения суда по взысканию неустойки или подачи иска;
• составления досудебной претензии.

Общий законный алгоритм взыскания неустойки таков:

• дольщик пишет претензию застройщику о выплате неустойки;
• отказ или игнорирование претензии обжалуется в суде.

Основания взыскания следующие:

• по ч.2 ст.6 ФЗ-214 дольщик имеет право на выплату неустойки;
• по норме 310-й статьи Гражданского кодекса застройщик обязан исполнить требование о выплате;
• по правилу 3-й статьи ГПК человек, чьи права нарушены, может обратиться в суд (в данном случае права нарушены отказом в выплате неустойки).

Внимание! Перед подачей иска в суд сначала нужно обращаться к застройщику с претензией.

Но для начала нужно правильно неустойку подсчитать.

Что должно прописываться в договоре

Каждый человек, планирующий участвовать в строительстве многоквартирного дома, должен тщательно изучить соглашение, составляемое с застройщиком, чтобы убедиться, что в нем прописаны все необходимые положения, касающиеся приобретаемого жилья. Многие компании могут использовать разнообразные хитрости, с помощью которых невозможно будет взыскать неустойку с застройщика, независимо от того, какие он совершил нарушения.

Обязательно в соглашении должна иметься информация:

• Точные сведения о будущем доме и каждой квартире (ее площадь, адрес, этажность и другие параметры).
• Дата, когда строение должно вводиться в эксплуатацию.
• Стоимость квартиры.
• Порядок, на основании которого деньги должны вноситься дольщиком за свое будущее жилье.
• Гарантийный срок на квартиру.
• Способы, на основании которых застройщик будет исполнять свои обязательства по этому соглашению.

Если отсутствует хотя бы одно из вышеперечисленных условий, то это является основанием для признания такого соглашения недействительным, причем имеется уже схожая судебная практика. Неустойка застройщиком выплачивается при нарушении стандартных условий. Наиболее часто это связано с тем, что объект не сдается в установленные сроки.

В договоре может быть прописан размер данного платежа, а если он по каким-либо причинам отсутствует, то придется пользоваться для расчета показателем ставки рефинансирования на конкретный момент времени.

На какую компенсацию может рассчитывать дольщик

Согласно формуле расчета неустойки, приведенной в 214 законе, за просрочку передачи объекта дольщику полагается пеня в размере 1/150 ставки ЦБ от цены жилья за один день. Компенсация взыскивается за весь период просрочки. Такая же формула применяется и при расчете пени при расторжении договора. Но в этом случае проценты взыскиваются за весь период действия ДДУ.

При нарушении сроков исправления строительного брака, неустойка рассчитывается по закону о защите потребителей и составляет 1% от цены договора за день неисполненного обязательства.

Помимо неустойки с застройщика можно взыскать:

• штраф 50% от полной суммы исковых требований;
• компенсацию морального вреда;
• убытки, понесенные дольщиком по вине строительной фирмы. Сюда можно включить оплату арендованной квартиры за все время просрочки, а также разницу процентов по ипотечному договору;
• оплату юридических услуг и судебные издержки.

Формула

В зависимости от вида нарушений расчет неустойки по взысканию компенсации с застройщика будет отличаться.

Вариант 1. За несоблюдение сроков устранения недочетов неустойка рассчитывается по правилам, прописанным законом «О защите прав потребителей». В виде базовой принимается ставка по сумме, необходимой для устранения недостатков и конкретно от нее рассчитывается размер неустойки. Формула выглядит следующим образом:

Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

• Сн = сумма неустойки (пени);
• Ср – цена работ для устранения недостатков;
• Nд – количество дней просрочки.

Вариант 2. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта в соответствии со статьей 6 Закона №214-ФЗ. Она будет равняться 1/300 ставки рефинансирования в день за просрочку сдачи дома. При этом базовая сумма высчитывается согласно цене договора, то есть стоимости квартиры. Для физлиц (граждан РФ) размер неустойки удваивается – ставка принимается, исходя из расчета 1/150.

Формула следующая:

Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

• Сн – сумма неустойки;
• Сд – стоимость договора;
• Nд – количество дней просрочки.

Первый днем в таком случае выступает день, следующий за крайним днем передачи объекта. Зачастую в строительстве указаны кварталы, например, срок окончания – 3 квартал 2018 года, значит, первым днем просрочки будет 1 октября. Последним днем принято считать день оформления акта приема-передачи.

Пример

Гражданин приобретает квартиру стоимостью в 2 000 000 рублей, однако застройщик задерживает сдачу на 150 дней. Ставка рефинансирования на данный момент приравнивается к значению ключевой ставки Банка России (7, 75%).

Формула будет выглядеть следующим образом (для физического лица, гражданина РФ): 2 000 000 * 150* 7,75 / 100/150 =155 000.

Итого, сумма неустойки составляет 155 000 рублей.

100% суммы неустойки по ДДУ

Вероятность получения полной суммы стремится к нулю. Все суды, и районные и арбитражные режут неустойку. Арбитражные более лояльны и справедливы. Ну, а взыскание неустойки по ДДУ в судах общей юрисдикции это —  лотерея. Там беспощадно покромсают размер вашей компенсации, уменьшив ее в 4, в 6, а иногда и в 10 раз.

Но и тут, как обычно, не обошлось без исключений. Давайте разберемся:

Первое исключение. Есть в ГК РФ статья № 333. Там два правила для уменьшения суммы неустойки.

Первое: ответчик должен доказать «несоразмерность» этой суммы.

Второе: уменьшить размер неустойки суд может только по заявлению застройщика.

На соблюдение первого правила все закрывают глаза. А вот второе имеет силу не только на бумаге, но и на деле. Если застройщик не просил суд сжалиться над ним, то суд не может по своей инициативе урезать неустойку.

Ну и второе исключение – это Арбитражный суд. Сейчас там практика такая: в 85% случаев судья просто на автомате режет неустойку и штраф на 50%. Ни больше не меньше. Но зато в оставшихся 15% нам удается получить 100% неустойки и штрафа даже при наличии заявления застройщика об уменьшении неустойки. Если юристы гарантируют вам 100% неустойки – вас обманывают.