Оформить квартиру в собственность в новостройке

Возможные сложности

Чтобы стать полноправным хозяином квартиры в новом доме, покупателю необходимо дождаться завершения хода строительства, а также оформления всех документов для оформления прав собственности. Однако на практике добросовестные покупатели часто сталкиваются с ситуациями, когда в построенных и сданных домах право собственности долгое время не оформляется. Пока свидетельство не будет получено, покупатель не может подарить, перепродать квартиру и прописаться в ней. Прописка решает многие проблемы, касающиеся трудоустройства, медицинского обслуживания, оформления детей в школу, постановки на учет транспортных средств, обращения в различные муниципальные и государственные службы. Незарегистрированное жилье не может быть оформлено в качестве залога для выдачи кредита.

Другая серьезная проблема, связанная с отсутствием регистрации – уменьшение периода владения имуществом. Согласно российскому налоговому законодательству, при продаже недвижимости продавец освобождается от уплаты подоходного налога, если жилье находилось более 3 лет в собственности. Этот период считается от момента получения права собственности.

Также возможны дополнительные расходы, связанные с выплатой ипотеки. Обычно кредитные организации увеличивают ставку по ипотеке для строящегося жилья на 1-2 % по сравнению с готовым. Повышение ставки компенсирует банкам риски, связанные с продажей строящегося жилья, если заемщик будет не в состоянии выплачивать долг. Как правило, после сдачи жилого дома банки снижают первоначальную ставку по ипотеке. Таким образом можно уменьшить сумму переплаты. Пока право собственности на жилье не оформлено, владелец не может оформить льготы на оплату коммунальных платежей.

Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:

строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.

В первом случае оформление собственности производится в общем порядке, во втором — через суд.

После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.

В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то — получить разрешение от органа опеки и попечительства.

Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
договор долевого участия в строительстве жилого дома;
акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

В частных случаях могут потребоваться:

свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Что делать, если жилье находится в новостройке?

Все описанные выше детали также относятся к жилью, приобретаемому в новостройке. Однако в отношении этого пункта необходимо внести следующие дополнения:

Оформление передаточного акта недвижимости от застройщика к новому собственнику. Перед подписанием внимательно осмотрите жилье о проверьте работоспособность и целостность коммуникационным систем (работает ли электричество, нет ли протечек, наличие водоснабжения, газа и прочего). В случае обнаружения дефектов следует отметить их в акте и до полного исправления не подписывать его, поскольку после оформления невозможно будет требовать исправления чего-либо.
Получите документы из кадастровой палаты или бюро технической инвентаризации – план и кадастровый паспорт.
Регистрация права собственности в учреждении Росреестра (начиная с 2016 года будет выдавать только выписка их единого государственного реестра прав на недвижимость). В отдельных случаях требуется предъявления разрешения на строительство дом, поэтому следует попросить заверенную копию документа у компании застройщика.

Нюансы оформления жилья в новостройке

Регистрация договора на первую квартиру выполняется сотрудниками юридического отдела строительной компании и не подлежит изменению после регистрации. Все последующие договора формируются по подобию первого.

Для регистрации первого ДДУ в Росреестр необходимо предоставить не только сам бланк соглашения, но и ряд строительной и проектной документации.

Для внесения в базу ЕГРН первичного ДДУ застройщик самостоятельно подготавливает:

Разрешение на проведение строительных работ.
Проектная декларация на конкретный объект.
Поэтажный план возводимого дома с обозначением имеющихся квартир.
Необходимые заключения государственных органов.
Документы самого дольщика.

Важно! Перед проведением регистрационных действий по каждому из договоров компания-застройщик обязана сделать перечисление в компенсационный фонд долевого строительства в размере 1,2% от суммы каждого зарегистрированного договора (в соответствии с положениями пункта 3 статьи 48 ФЗ №218)

Учреждения, которые нужно посетить как можно быстрее

Следующие учреждения необходимо посетить безотлагательно, в противном случае собственника могут ожидать весьма серьезные неприятности в виде ошибочно начисленных платежей, штрафа за отсутствие регистрации.

Итак, мы отправляемся в:

1. РКЦ (расчетный кассовый центр)

Со свидетельством про право собственности на приобретенную квартиру, вы приходите в центр, где должны составить и подать заявление о переоформлении лицевого счета уже на ваши данные (фамилия, имя, отчество), как нового владельца жилья. После оформления всех документов, обязательно нужно взять выписку из лицевого счета.

Это необходимо сделать для того, чтобы при наступлении случая ошибочного начисления платежей, вы могли документально доказать отсутствие у вас задолженности по квартирной плате, непосредственно на момент приобретения жилья.

2. Паспортный стол (территориальный орган МВД)

в течение семи дней(МФЦ)

3. Управляющую компанию

В этом учреждении вы заключаете общий договор на дальнейшее обслуживание вашей жилплощади. Если по вашему дому было принято решение (общедомовым собранием) о том, что собственники квартир рассчитываются напрямую с поставщиками воды, электричества и газа, тогда придется заключить договоры в следующих организациях:

Облэнерго. Эта компания занимается обеспечением и поставкой электроэнергии в вашу квартиру, поэтому здесь вы подписываете договор на электроснабжение вашего жилья;
Водоканал. Сначала посмотрите, стоят ли у вас в квартире счетчики на воду, затем проверьте есть ли у вас в наличие документы на них (не обязательно, но желательно, чтобы были), обязательно снимите показания и только после этого можете отправляться в водоканал для оформления нового договора;
Горгаз. Договор заключается только в том случае, если у вас в квартире установлена газовая плита или газовый отопительный котел.

4. Городские телефонные линии

Если у вас есть необходимость в установлении в квартире стационарного телефона, то вам следует обратиться в ближайший офис выбранной телефонной компании для последующего оформления точки доступа. Если же вам повезло, и в приобретенном жилье уже есть проведенная телефонная связь, тогда вам останется лишь взять в РКЦ данные о бывшем владельце и предоставить их оператору для переоформления телефонной линии на свое имя.

○ Законодательное регулирование вопроса.

Вопрос регистрации права собственности на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

«Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона; (ч.1 п.3 ст.14 №218-ФЗ)».

Получение свидетельства о праве собственности гарантирует:

Регистрацию владельца по месту жительства либо пребывания.
Приведение размеров жилья в соответствие с техническими характеристиками.
Возможность принимать участие в вопросах регулирования управления дома.
Получение налогового вычета.
Защита прав владельца в случае банкротства строительной компании.
Возможность распоряжения имуществом и совершать любые сделки (за исключением квартиры, приобретенной по ипотеке).

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? Подача заявления

Для оформления ипотечного жилья в собственность необходимо подать заявление в Росреестр, который и занимается подобными вопросами.

Если договор об ипотеке составлен в простой письменной форме без нотариального удостоверения (такая форма документа разрешена законом), то заявление на государственную регистрацию подают две стороны: залогодатель и залогодержатель (будущий хозяин квартиры и его кредитор).

Если договор удостоверен нотариально, то заявление на государственную регистрацию может подать залогодатель либо залогодержатель.

Какие документы нужны для оформления в собственность квартиры в ипотеке?

Для оформления в собственность ипотечной квартиры в Росреестре заявителю нужно подготовить и предоставить следующие документы:

заявление;
договор купли-продажи;
ипотечный договор;
все документы, которые фигурируют в ипотечном договоре (они есть в списке приложений);
документы на квартиру: поэтажный план, экспликации, выписки;
квитанция об оплате государственной пошлины (стоимость регистрации договора для физических лиц составляет 2 тысячи рублей – по состоянию на 2020 год).

Это основной список документов. Регистрирующий орган при необходимости может запросить и другие документы, если сочтет это необходимым.

В качестве дополнительных документов могут выступать такие: согласие супруга (если нужно распорядиться собственностью, которая является общим совместным имуществом), разрешение органов опеки (если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему, лицу с инвалидностью).

В этом штампе содержатся сведения о номере регистрации, дате, подписи регистратора, его фамилия и инициалы. Сверху этих данных специалист проставляет печать.

С момента регистрации договора все права по ипотеке считаются возникшими.

Подводя итоги, кратко рассмотрим порядок оформления ипотечной квартиры в собственность:

Заинтересованное лицо подает заявление и остальные документы в Росреестр.
Специалист принимает документы, устанавливает их подлинность, проверяет чистоту сделки.
Если с документами все в порядке, тогда регистратор создает специальную запись в реестре. Если с документами не все в порядке, тогда он отказывает заявителю в регистрации, обязательно аргументируя свой отказ. Когда все погрешности и неточности будут исправлены, заинтересованное лицо снова может подать документы на регистрацию.
Регистратор выдает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРП.

Предварительные действия приобретателя квартиры в новом доме

Чтобы покупатель, после внесения средств за приобретенную квартиру в новостройке, получил полные права владельца, ему требуется обязательно зарегистрироваться на данной жилплощади. Для этого собственник действует в следующем порядке:

подбирает комплект документации, подаваемой в государственную инстанцию, осуществляющую регистрацию;
уплачивает обязательный государственный сбор, сохранив квитанцию, подтверждающую совершение платежа;
определяет способ оформления документации (самостоятельно, через посредническую фирму или путем обращения в суд); если данная возможность указана в договоре, собственнику достаточно передать необходимые документы застройщику, получив от него оформленные бумаги;
направляет документацию в регистрационное учреждение.

После обработки сданных бумаг хозяину квартиры вручается выписка из единого реестра, подтверждающая регистрацию жилплощади за указанным собственником. Далее – детальнее о перечисленных шагах.

Подготовка документов

Подготовка документации предусматривает сбор следующего пакета бумаг:

подписанного заявления владельца с ходатайством о закреплении за ним данного объекта недвижимости и предоставлением права собственности;
личного паспорта. Если владелец не один – передаются удостоверения личности каждого из обладателей жилья;
документов, удостоверяющих рождение несовершеннолетних, если право собственности оформляется на детей, не достигших четырнадцатилетнего возраста;
контракта со строительной организацией о приобретении жилья при условии долевого участия в строительстве или покупки готовой квартиры после завершения работ – в двух экземплярах;
передаточных актов, подписанных застройщиком и владельцем (также два экземпляра);
платежных бумаг или других документальных подтверждений оплаты за приобретенную квартиру;
чека, полученного при внесении средств государственного сбора;
ксерокопии разрешительных документов на эксплуатацию жилплощади;
плана и кадастрового паспорта жилья (оформление может поручаться застройщику, если предусмотрено договором);
доверенности и личного паспорта, если оформлением занимается законный представитель владельца.

Некоторые бумаги предоставляются в двух экземплярах, поскольку после завершения процедуры один из них остается в регистрационном учреждении, а второй возвращается заявителю.

Если квартира куплена по ипотечному кредиту, дополнительно требуется обеспечить наличие:

договора с банковским учреждением о займе;
закладной на ипотечную жилплощадь.

В случае регистрации жилья на несовершеннолетнего необходимо предварительно получить положительное решение от органов опеки на совершение сделки.

Заявление оформляется на бланке установленной формы.

Выбор способа подачи заявления

Документация и заявление на регистрацию в квартире, приобретенной в новостройке, подается любым из перечисленных способов, наиболее удобным для собственника:

путем непосредственного посещения Росреестра;
передачей в электронном виде на официальном портале указанной структуры;
через МФЦ, оказывающий посреднические услуги в оформлении документации;
с помощью Госуслуг, после предварительной авторизации на ресурсе.

Подача документов на регистрацию жилья

Для подачи документации через электронный ресурс владельцу жилья необходимо зарегистрироваться на соответствующем сайте, с получением права электронной подписи. Документы сканируются и направляются в электронном виде.

Но большинство граждан предпочитают непосредственно посетить регистрационное учреждение, чтобы лично доставить бумаги. Если выбран такой способ подачи документов, необходимо действовать в следующем порядке:

собранная документация вручается сотруднику, принимающему бумаги в Росреестре или МФЦ;
чиновник, принявший документы, убеждается в личности заявителя и сверяет комплект с необходимым перечнем. Если бумаги предоставлены не все, придется доставить не хватающие дополнительно;
принятие документов подтверждается распиской, врученной заявителю;
если бумаги подавались в МФЦ, указанный орган в течение суток передает их в регистрационное учреждение. Принятые документы проверяются на подлинность;
недвижимость регистрируется в специальном реестре (ЕГРН) с указанием принадлежности владельцу; эта информация отмечается в договоре купли-продажи;
выписка из реестра передается заявителю вместе с остальной документацией.

На этом процедура регистрации завершается.

Условия оформления

Нередко счастливые обладатели новой квартиры упускают главное – необходимость оформить ее в собственность. Ничто не может подтвердить, что владельцем является именно конкретное лицо, кроме свидетельства, полученного в регистрирующем органе. Фактическое владение и пользование объектом не означает автоматического возникновения на него прав собственника.

Однако оформление станет возможным только при соблюдении ряда условий:

если строительная организация выполнила распределение недвижимости в доме жилах и иных помещений;
оформил официальное согласие на ввод дома в эксплуатацию и получил соответствующий документ от администрации города (района);
оформил передаточный акт дома;
получил номер дома и присвоил ему уникальный адрес;
поставил объект на учет в Росреестре и получил кадастровый и технический план дома.

Нередко весь процесс оформления документов застройщиком затягивается на несколько лет. Если это произошло, владельцам квартир следует обращаться в суд, чтобы получить законную возможность на проведение регистрации квартир в собственность. При некоторых обстоятельствах, независящих от строительной организации, ее представители сами советуют идти владельцам квартир в суд. Обычно это связано с бюрократическими сложностями оформления.

Если же проблем с получением всей необходимой документации нет, то владельцы квартир могут запросить ее у застройщика и перейти к получению свидетельств на недвижимость.

○ Что делать после покупки жилья в новостройке?

Первым делом регистрируем право собственности на квартиру в Росреестре.
Для этого понадобится подписать с застройщиком акт приема-передачи и получить от него технический план на квартиру. Иногда технический план нужно оформлять самостоятельно (это зависит от договоренности с застройщиком). Заказать техплан можно в Кадастровой палате Росреестра или у кадастрового инженера.
С актом приема-передачи и техпланом нужно обратиться в Росреестр.
С момента получения акта-приема передачи, на имя нового собственника начисляются коммунальные платежи. Основанием служит п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ:

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
…
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи».

Оформление договора в ЖКХ

Управляющая организация (УО) является посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями (ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ). Ресурсоснабжающая организация выставляет УО счет за услуги. УО, в свою очередь, выставляет счет жильцам, получает от них деньги и передает организации, предоставляющей ресурс.
Как узнать новому собственнику в какую УО обратиться? Местный орган власти самостоятельно проводит конкурс на отбор управляющей организация. В течение 10 дней после его проведения лицам, получившим передаточный акт от застройщика, местным органом власти сообщается о его результатах – о том, какая УО выиграла конкурс и об условиях договора (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Оформление лицевого счета

Лицевой счет – понятие, используемое в обиходе для платежного документа, выдаваемого УО собственнику. Он выдается на каждую квартиру и отражает информацию о внесении коммунальных услуг.
Чтобы его оформить, необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением, написанным в произвольной форме с просьбой об открытии счета на Ваше имя. К заявлению следует приложить паспорт и передаточный акт.

Обращение в энергосбыт

По правилам Постановления Правительства РФ № 442, физические лица, являющиеся потребителями электроэнергии, должны заключить договор с гарантирующим поставщиком или энергосбытом (п. 71 Постановления).
Договор не обязательно должен быть письменным и считается заключенным с момента начала использования электроэнергии. Наличие договорных отношений подтверждается соответствующими квитанциями. Сообщает информацию о пользователе электроэнергией в этом случае УО (пункты 72, 73 Постановления).
Чтобы заключить письменное соглашение на потребление, нужно обратиться к энергосбыту, обслуживающему зону, где находятся энергопринимающие устройства, с заявлением о желании заключить договор. Перечень необходимых документов можно посмотреть в п. 34 Постановления Правительства РФ № 442 (если всех документов нет, энергосбыт должен их собрать самостоятельно).

Дополнительные действия

Если в новостройке предусмотрено использование газовых плит, то необходимо обратиться в горгаз для заключения соответствующего договора.
Если Вы собираетесь жить в помещении, не забудьте в нем прописаться. Для этого необходимо обратиться в орган регистрационного учета. Зарегистрировать по адресу нужно всех – и постоянных, и временных жильцов.
Домашние сети (и телефон, и интернет, и телевидение) зачастую предоставляются одним провайдером, который еще на этапе строительства подводит к дому необходимые провода. Узнайте у застройщика, кто является Вашим провайдером и отправляйтесь к нему заключать договор.
Если Вас оператор телефонной связи не устраивает, то Вы вправе выбрать любого другого. Порядок предоставления услуг телефонной связи регулируется пунктами 15-18, 57-59 Постановления Правительства РФ № 1342.
Кроме того, сейчас можно воспользоваться дополнительными услугами, такими как страхование квартиры, установка охранной сигнализации, доставка воды и т.д.

Заключение

Хотя процедура оформления недвижимости в собственность значительно упрощена, она имеет множество нюансов, которые могут вызывать затруднения у обычных граждан. Помощь юриста или риэлтора облегчит процесс. Для защиты прав продавцов и покупателей все большее распространение получает оформление недвижимости у нотариусов.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Внимание! Юристы не записывают на приём, не проверяют готовность документов, не консультируют по адресам и режимам работы МФЦ, не оказывают техническую поддержку по порталу Госуслуг!