Как расторгнуть дду с застройщиком и вернуть деньги

Нюансы расторжения: застройщик не торопится платить

Существует распространенная проблема, которая заключается в том, что застройщики, как правило, вовсе не торопятся возвращать дольщикам средства, внесенные в счет оплаты строящейся недвижимости. Причем, практически в каждом случае застройщики отказываются выплачивать проценты за использование денег. Поэтому, чаще всего, дольщик вынужден обращаться в суд, дабы отстоять свои права.

Нужно отметить, что процессы в подобных случаях крайне сложно назвать легкими, положение осложняется тем, что юристы застройщика под разными предлогами затягивают дело и неоднократно переносят слушания. Таким образом, возникает следующая ситуация – договор аннулирован (в момент отправки дольщиком уведомления) и права на недвижимость автоматически переходят к застройщику. Застройщик реализует недвижимость и легко погашает задолженность, возникшую в связи с судебным разбирательством.

Расторжение договора

Теперь после такого информативного отступления вернемся к теме данной статьи. Начать, думаю, следует с того, чем обернется желание расторгнуть ДДУ

Порядок внесудебного уничтожения ДДУ

При одностороннем желании дольщика выйти из сделки ему следует отправить застройщику сообщение вместе с описью, которое также может включать требования возвращения стоимости или компенсации ущерба. Регистрировать расторжение ДДУ не обязательно. Обычно при разрыве данного договора дольщик не платит ни проценты, ни пени, ни убытки. Застройщик, пытаясь контратаковать, может предложить дольщику заключить:

1. согласие о добровольном аннулировании ДДУ, что может привести к потере дольщиком санкций;
2. добавочный договор об оттягивании сроков передачи или же передаточный документ, что ведет к невозможности расторгнуть ДДУ.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

• инициатива исходит от застройщика – односторонний порядок;
• инициатива исходит от дольщика – односторонний порядок;
• двухсторонний порядок, или так называемое соглашение сторон;
• через судебное принуждение о расторжении договора.

Здесь важно знать, что в любом случае при расторжении договора долевого участия деньги должны быть возвращены от застройщика дольщику. Выплата процентов за пользование чужими деньгами или выплата неустойки застройщиком происходит не всегда – только в случае, если основания для расторжения ДДУ законы и правила нарушаются застройщиком

В общем, заключить договор, подождать годик и пытаться вернуться деньги, получив куш за неустойку во время судебного разбирательства – плохая идея.

Стоит обратить внимание, что при расторжении договора долевого участия придется зарегистрировать ситуацию в Росреестре – таким образом государство борется с проблемой двойных продаж одной и той же квартиры

Целесообразность расторжения ДДУ

Если у дольщика возникли какие-либо претензии к застройщику в плане вышеперечисленных оснований, необходимо понять, насколько выгодным может быть прекращение сделки. Возврат денег (а также процентов по неустойке) является менее выгодным, чем получение квартиры, которая к моменту завершения строительства стоит гораздо больше заплаченных за нее денег.

В данном случае, скорее, можно говорить о получении выгоды застройщиком, который использовал деньги дольщика и сформировал добавочную стоимость – теперь он легко продаст квартиру, и получит значительно больше денег, чем сумма, которая возвращена дольщику.

Если причиной разрыва ДДУ является несоблюдение сроков, возможно, оптимальным решением было бы подождать, ведь застройщик не может тянуть вечно с передачей недвижимости. Однако, есть и другой резон – в случае обнаружения проблем с качеством строительных работ, и особенно установление таких дефектов, устранение которых вообще невозможно, лучше, конечно, сразу отказаться от получения такой квартиры.

Даже если произойдет ввод дома в эксплуатацию и здание будет признано соответствующим всем нормативам, стоит еще раз все взвесить – возможно, проживание в квартире будет далеко не таким комфортным, как предполагалось.

Причины расторжения

Причины будут специфическими в каждом отдельно взятом случае, но все они должны опираться на прописанные в тексте договора положения, которые предусматривали для каждой стороны определённые преимущества от долевого взаимодействия. При неполучении обещанного и, ожидаемого преимущества, в связи с конкретным фактом, произошедшем при взаимодействии сторон, расторжение может быть произведено. При этом причиной расторжения станет конкретный факт нецелесообразности взаимодействия сторон.

Самой распространённой причиной расторжения договора со стороны дольщика – это нарушение сроков сдачи объекта. Кроме этого, причиной могут служить следующие факты:

• недостатки в строительстве объекта, которые заказчик не сумел устранить в назначенный им срок;
• требование дополнительной оплаты за устранение недостатков, допущенных по вине застройщика;
• качество объекта, не соответствующее условиям договора;
• нарушение условий поручительства.

Каждый из этих пунктов может иметь множество вариантов и различных уровней несоответствия положений договора с реальным положением вещей. Могут быть определены и другие причины, по которым одна из сторон сочтёт нужным расторжение договора, но все они должны опираться на обещанные договором условия в отношении процесса строительства.

Самой распространённой и, практически – единственной причиной расторжения договора со стороны застройщика, является несвоевременная оплата. Такие случаи обычно возникают не при одноразовой оплате, которая становится условием для составления договора, а при ежемесячной оплате работ.

Систематическое нарушение сроков оплаты со стороны дольщика – весомая причина для разрывания с ним взаимодействия.

Риски

Расторжение договора долевого участия, независимо от процедуры, несет риски для покупателя.

1. Отказ от квартиры. Расторгая договор долевого участия, покупатель фактически отказывается от своего права требования на квартиру, но приобретает возможность требовать возврата уплаченных денег. Риск в данном случае заключается в возможности утраты и недвижимости, и финансов, если застройщик находится в плохом положении. Чтобы нивелировать этот риск, рекомендуется изучить финансовое состояние компании, определить, если ли вероятность возврата денег. Другой вариант – продать свои права по договору цессии (уступка права требования).
2. При расторжении покупатель лишается залога. Схема такова, что права всех дольщиков обеспечены залогом на дом. Другими словами, застройщик не сможет распорядиться недостроенным домом самостоятельно. Теоретически, при возникновении финансовых проблем реализация объекта позволит рассчитаться с долгами. Это правило действует только в отношении дольщиков. Иные граждане и организации имеют денежные требования, не обеспеченные залогом, поэтому их положение более шатко.
3. Потеря выгоды. Участие в проекте на первоначальном этапе стоит дешевле. По мере возведения дома стоимость квартир в нем будет повышаться. Отказавшись от договора на первых порах, дольщик потеряет разницу, которую он мог бы получить, продав квартиру несколько позже. Выплаты застройщика могут ее не покрыть (речь идет о процентах и, возможно, штрафе, по закону о правах потребителей).
4. Размер процентов за пользование деньгами может быть уменьшен судом на основании заявления застройщика.

Внимательный анализ ситуации позволит нивелировать все риски и не остаться без денег и квартиры.

Односторонний отказ от договора

Чаще всего расторжение договора долевого участия проводится именно по инициативе одной из сторон.

Отказаться может любая из них, но чаще всего к этому приводят нарушения со стороны застройщика, позволяющие разорвать соглашение с соблюдением законодательства. Впрочем, есть и примеры разрыва по инициативе застройщика. Он может сделать это на законных основаниях, если дольщик не делает взносы вовремя.

Со стороны участника

Чтобы законно расторгнуть ДДУ, дольщик должен иметь основание согласно пункту 1 статьи 9 ФЗ № 214:

1. Неисполнение обязательств застройщика по времени передачи объекта (просрочка) в течение двух месяцев.
2. Неисполнение указаний части 2 статьи 7 того же закона, предписывающей, если имеются недостатки, делающие невозможным использование объекта, либо были допущены отступления от условий ДДУ при его строительстве, предпринять что-либо из перечисленного:- устранить их; — возместить расходы на устранение; — уменьшить цену договора на соразмерную недостаткам сумму.
3. Нарушение требований к качеству квартир, на постройку которых был заключён договор.

Также расторжение по инициативе дольщика возможно в иных случаях, если они предусмотрены федеральным законодательством либо оговариваются в ДДУ. Но при своевременном выполнении застройщиком взятых на себя обязательств, разорвать договор с ним дольщик сможет только через суд.

Отдельно стоит отметить случаи с ипотекой: судебная практика свидетельствует, что односторонний отказ возможен даже в случае, если в кредитном договоре указано, что для этого обязательно получить согласие банка. Суды неоднократно рассматривали вопрос об одностороннем отказе без разрешения банка, и приходили к выводу, что дольщик всё равно имеет право расторгнуть соглашение, и не обязан получать при этом согласие банка.

Естественно, что допущенные при строительстве нарушения и несоответствие объекта параметрам, указанным в ДДУ, побуждают к разрыву договоренности, однако, перед тем, как совершить его, дольщику стоит взвесить все «за» и «против». Даже если судебный процесс будет выигран, это ещё не гарантия, что удастся вернуть деньги. Потому нужно учесть, насколько состоятелен застройщик и на каком этапе находится строительство.

Если он окажется не способен платить по счетам, и в результате судебного процесса строительство остановится, то есть риск ничего не получить в итоге. В подобной ситуации возможно выгоднее будет позволить ему худо-бедно довести строительство до конца, пусть и со срывом всех возможных сроков. Потому крайне важен выбор застройщика, чтобы минимизировать риск возникновения подобных проблем.

Со стороны застройщика

Пункт 5 статьи 5 ФЗ № 214 позволяет застройщику прибегнуть к расторжению соглашения, если участник долевого строительства:

• Задерживает платёж в течение срока, превышающего 2 месяца.
• За год задержал внесение денег на меньшие сроки более трёх раз, то есть систематически нарушал условия договора.

Если с момента отправки предупреждения прошло 30 дней, дольщиком оно было получено, но долг не погашен, застройщик получает право расторгнуть ДДУ, для чего он должен направить дольщику уведомление о своём одностороннем отказе от его дальнейшего исполнения.

Начиная с этого момента, договор будет считать расторгнутым. Необходимо обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в государственный реестр прав, после чего можно искать нового дольщика. Тому же, договор с которым был разорван, следует в течение 10 дней компенсировать выплаченные им в ходе строительства средства.

Застройщик увеличил площадь квартиры. Что же делать? Пример из судебной практики

Основания

В современных реалиях застройщик может предложить вам не запускать процесс расторжения договора, а просто переуступить права на квартиру другому физическому лицу. По сути – это такая же продажа доли, только не застройщиком вам, а от вас другому человеку. Обычно это бывают приближенные к фирме люди, родственники.

Поэтому если застройщик предлагает вам подписать акт осмотра и передачи квартиры и обещает вернуть деньги потом, потому что у него будут проблемы – не соглашайтесь. Если подписали – все, жилье ваше, договор считается исполненным.

Давайте разберем подробнее ситуацию, когда дольщик решил самостоятельно отказаться от услуг застройщика. Итак, на основании ст.9 ФЗ-214 расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика происходит в следующих случаях:

• Срок передачи ключей дольщику просрочен более чем на 2 месяца от даты, указанной при заключении договора о строительстве квартиры.
• Дольщик убедился в том, что есть значительные нарушения технологии строительства или выявлено очень много брака при осмотре квартиры.
• Застройщик нарушил ч.2 ст.7 ФЗ-214 – там указано, что девелопер должен устранить недостатки на квартиру или уменьшить сумму, которую передает ему дольщик на сумму, нужную для устранения недостатков.
• Редкий случай – если у застройщица закончился договор поручительства (страховая компания, банковская компания – основания в ч.3 ст.15 ФЗ-214), и он не заключил новый, а также не сообщил о ситуации дольщику.

Если вы столкнулись с этими ситуациями, то в юридический отдел девелопера направляется претензия о расторжении ДДУ. Сделать это можно лично, убедившись в том, что законный представитель застройщика расписался в получении претензии, или направил ценное письмо с описью на юридический и фактический адрес застройщика.

Есть еще несколько оснований для расторжения, но обычно в таких случаях в одностороннем порядке дольщик может через суд попробовать расторгнуть договор долевого участия. Для этого нужны основания:

• Проектная декларация изменена существенна. Под существенными изменениями подразумеваются радикальное, более чем на 3%, увеличение или уменьшение площади квартиры.
• Приостановка работы на новостройке и ясное понимание, что в разумные сроки застройщик не сможет выполнить свои обязательства. К сожалению, этим часто пользуются недобропорядочные застройщики – дом возводится на 30-40%, а затем стройка останавливается. Поэтому дольщикам рекомендуется контролировать стройку на всех этапах, а не только с самого начала.
• Изменяется суть стройки – т.е. дом увеличивается на несколько этажей, меняется планировка квартир, меняется список нежилого имущества. Здесь на практике можно найти ситуации, когда застройщик пытается превратить первые 3-4 этажа новостройки в торговый центр. Для дольщика же обычно есть разница, жить в обычной новостройке или с массой торговых помещений и проблемами с парковкой и шумом.
• Меняется система водоснабжения и прочие ресурсные проблемы. Например, застройщик обещал, что отопление и водоснабжение будет идти от собственной домовой котельной, и поменял это. Или отказался от строительства собственной электроподстанции.
• Изменения в количестве парковок, степени озеленения и обеспеченности детскими площадками.

Напоминаем, что эти основания помогут вам взыскать деньги с застройщика в виде неустойки. Просто же цену договора можно вернуть с помощью 32-й статьи закона о защите прав потребителей. Однако в той же девятой статье указано, что дольщик не может расторгнуть ДДУ просто так, поэтому возможно придется идти в суд или же договариваться на соглашение сторон и переуступку.

Иск в суд о расторжении ДДУ

Если сторона приняла решение подать иск в суд о прекращении выполнения условий ДДУ, то в бумаге следует указать следующие сведения:

1. Полное название суда, в который подаётся иск.
2. Ф. И. О. дольщика и контактные сведения.
3. Ф. И. О. руководителя строительной компании и контактные данные.
4. Юридический адрес и полное наименование компании застройщика.
5. Основания для подачи иска.
6. Требования заявителя.
7. Перечень сведений, которые предоставляются совместно с иском.
8. Дата, место составления документа и подпись инициатора аннулирования ДДУ.

Таким образом, ответ на вопрос: может ли застройщик или дольщик расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, будет положительным. Для расторжения ДДУ по инициативе строительной компании требуются веские основания, тогда как дольщик может подать заявление на аннулирование договоренностей по собственному желанию, не имея на то особых важных причин. В зависимости от обстоятельств договор расторгается мирным путем или через суд.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Нюансы

Вероятно, застройщик предложит заключить предварительный договор. Он не регистрируется, и его задачей является привлечение денег. Расторжение такого соглашения происходит по правилам, предусмотренным Гражданским кодексом. Уведомление, соглашение или решение, предусматривающее прекращение всех отношений, не регистрируется.

Отозвать можно только заключенный договор, то есть прошедший государственную регистрацию. Факт расторжения также подлежит регистрации в Росреестре.

Видео по теме

Нет
Средне
Да

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Обсуждения закрыты для данной страницы

Рекомендуем прочитать

• Защитят ли эскроу-счета покупателей квартир
• Новостройка без первоначального взноса
• Покупка квартиры в новостройке
• Проверка застройщика

Права и обязанности сторон

Обязанности дольщика

• Подписать ДДУ и пройти процедуру регистрации этого документа в местном отделе Росреестра, после чего уплатить застройщику установленную договором сумму.
• После завершения строительства принять жилье, получив уведомление от застройщика в заказном или полученным персонально под подпись письме.
• При уступке права на жилье погасить сумму договора или перевести ссуду на другого участника ДДУ.
• Зарегистрировать собственные права на жилплощадь после подписи акта приема передачи жилища.
• Оплатить штраф застройщику в той ситуации, если дольщик не соблюдал надлежащим образом собственные обязанности.

Обязанности застройщика

• Предоставление общественности посредством СМИ или сети Internet проектную документацию на здание долевой стройки.
• При беспрецедентной сделке ДУ принести в регистрирующий орган документацию относительно проекта объекта.
• При желании любого лица ознакомить его с такими персональными данными, как удостоверение о состоянии на учете в определенном налоговом органе, учредительные бумаги, годовая отчетность и трехгодичные экономические отчеты. Аналогично он обязан предоставлять декларации о строящемся доме: разрешение на возведение объекта, эконом-техническое объяснение проекта, анализ проектной декларации.
• Использовать переданные по договору дольщиками деньги только на строительство объекта.
• Собственно, построить недвижимость и незамедлительно передать в распоряжение дольщикам согласно условиям ДДУ.
• Уведомить дольщиков о том, что строительство завершено и доли в объекте готовы к передаче за месяц.
• В течение десяти дней с момента принятия согласия на ввод построенного объекта в эксплуатацию принести документ-разрешение или его дубликат, заверенный нотариусом, в федеральные регистрационные органы.
• Вернуть дольщику вложенную им сумму и пеню согласно Федеральному закону № 214 в случае расторжения договора долевого участия.

Застройщик считается свободным от обязанностей после подписания акта приема-передачи недвижимости.

Права дольщика

• В случае неправомерного привлечения застройщиком денежных ресурсов гражданин, имеющий долю, еще и имеет право требовать незамедлительного возвращения застройщиком вложенной суммы, а также обязать его заплатить проценты и компенсацию убытков.
• При нарушении застройщиком сроков сдачи жилого пространства дольщик вправе требовать пеню, равную 0,3% ставки перефинансирования от стоимости сделки, за каждый по отдельности день просрочки (в случае если располагающим долей выступает юридическое лицо). Чаще всего дольщик — частное лицо, которое может требовать двукратную пеню.
• При несоблюдении тех. регламентов или положений договора застройщиком требовать, чтобы застройщик:
  • ликвидировал все недостатки за деньги из своего кошелька и в разумные сроки;
  • снизил стоимость:
  • выплатил компенсацию дольщику за собственноручное исправление дефектов.
• Требование создания застройщиком акта о несопоставимости объекта к требованиям и отказ от подписи акта приема-передачи исключительно до того момента, пока застройщик не исправит недочеты.
• Право на отказ от собственных обязанностей при существенных нарушениях противоположной стороной условий договора или невыполнении собственных обязанностей, прописанных в ФЗ и/или ДДУ.
• Право на расторжение договора ДУ в судебном процессе при:
  • прекращении возведения объекта;
  • внесении перемен в проектную декларацию;
  • существенном изменении назначения общей собственности.

Права застройщика

• Заключать ДДУ и привлекать материальные средства по прошествии 2 недель с момента публикации документации проекта в публичных источниках.
• Аннулировать ДДУ в случае несоблюдения дольщиком условий договора.
• Получение неустойки в количестве 0,3% ставки рефинансирования ежедневно после момента просрочки вложения дольщиком платежа.
• Составлять акт передачи недвижимости самостоятельно, если дольщик не принял ее в течение 2 месяцев.
• Прибегнуть к арбитражному суду при высылке контролирующим органом предписания с целью его отмены.
• Если застройщик сможет отстоять свою позицию и доказать, что дефекты, найденные на объекте в течение срока гарантии, появились из-за обычной поношенности или нарушениях при эксплуатации.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Итак, расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке застройщиком происходит в следующих ситуациях (они регламентируются ст. 5 ФЗ-214):

• Дольщик не заплатил застройщику денежные средства, указанные в договоре. Причем отклонился от даты оплаты более чем на 2 месяца, если в ДДУ указана эта дата. Речь идет о ситуации, когда вы сразу оплачиваете все сумму.
• Если дольщик постоянно, систематически, нарушал сроки внесения платежей – в ситуации рассрочки платежей. Под постоянно следует понимать просроченные даты более трех раз в год или разовое опоздание более чем на 2 месяца и более.

Что происходит, если основания у застройщика все-таки есть?

1. Вы получаете письмо от девелопера, в котором он предупреждает вас о том, что договор может быть расторгнут и напоминает график платежей и ваши обязанности.
2. Если вы игнорируете это письмо более чем 30 дней и не выполняете обязанности, то застройщик пишет вам еще одно письмо – заказное. В котором указывает, что расторгает ДДУ в одностороннем порядке.
3. Застройщик возвращает вам деньги. Причем сделано это должно быть не позднее, чем через 10 дней после отправки уведомления о том, что договор долевого участия расторгнут.
4. И даже здесь вы можете получить свои плюсы. Например, если в течение 10-ти дней девелопер не перевел вам уже уплаченные вами средства, то можно требовать неустойку – опять же по девятой статье закон о долевом строительстве.

Также из судебной практики известны случаи, когда дольщик просрочил оплату договора не по своей вине. Например, застройщик вовремя не выдал реквизиты платежа, и в итоге дольщик оплатил все сумму только через три месяца. Когда стройка закончилась, цены на квартиры возросли, и застройщик решил расторгнуть договор и вернуть дольщику его деньги на основании просрочки единовременной оплаты – возможно, с целью затем продать квартиру дороже. Однако суд поддержал дольщика.

Итак, если строительство новостройки закончилось по неизвестным причинам или приостановлено, а застройщик кормит «завтраками», или произошли другие события из ст. 9 214-ФЗ, то придется готовить документы в суд. Да, в этой ситуации можно не отправлять застройщику уведомление и пытаться расторгнуть договор в примирительном порядке – можно сразу просить помощи у суда.

В исковом заявлении вы указываете:

• данные застройщика – адрес, гендиректор, прочие реквизиты;
• собственные паспортные данные;
• требования о расторжении договора;
• требование вернуть вам деньги, которые ушли девелоперу на исполнение договора;
• требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
• требования компенсации о понесенных убытках;
• при расторжении ДДУ с ипотекой – то включаете сюда же ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
• копию договора долевого участия;
• доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
• в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
• копию квитанции на уплату госпошлины.

1. участник не внес денежные средства в течение более чем 2 месяцев, если в условиях прописана единоразовая плата всей суммы договора (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
2. дольщик систематически нарушает график оплаты частями, указанными в ДДУ. Нарушение рассматривается в таких случаях:

• более 3х раз в течение 12 месяцев был пропущен срок оплаты;
• внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ, он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Возврат денег: ответственность застройщика

В течение 20 суток с момента отправки одностороннего уведомления (фактического расторжения ДДУ) застройщик, согласно законодательству, обязан обеспечить дольщику возврат денег, а также процентов. Словом, должен выполнить в полном объеме все требования, которые содержатся в уведомлении.

Относительно процентов, которые застройщик обязан выплатить за использование денег дольщика, закон говорит следующее: начисление производится на сумму, указанную в договоре, размер составляет 1/150 ставки ЦБ РФ (ключевая ставка, она же ставка рефинансирования). Расчет происходит по времени, с момента зачисления платежа, внесенного за объект недвижимости по момент расторжения договора.

Если застройщик не вернет денежные средства до истечения указанного срока, или просто откажется выплачивать что-либо (последнего, скорее всего, не произойдет), клиент застройщика имеет право инициировать судебное разбирательство и подать в суд соответствующий иск. За невыполнение положения закона ФЗ-214 клиент может требовать в суде:

• Возврата суммы, оплаченной за квартиру, а также процентов за пользование этими деньгами (ст. 9 часть 2 ФЗ-214), если застройщик добровольно не отдал деньги;
• Оплаты процентов за время, в течение которого застройщик не вернул деньги после положенного срока (статья 9 часть 6 ФЗ-214, ставка та же);
• Возмещение за нанесенный моральный вред (определяет Закон о правах потребителей). Сумма определяется согласно действующим юридическим нормативам и соответственно наступившим последствиям, связанным с невозвратом средств;
• Выплаты штрафа в размере 50% от суммы санкционных выплат, присужденной судом;
• Возмещения расходов, связанных с судебным рассмотрением дела.

○ Способы расторжения ДДУ.

Как видим, законодатель выделил несколько групп оснований расторжения договора. Таким образом, процедура в зависимости от основания расторжения ДДУ отличается.

Через суд.

В суд следует обратиться в случаях, перечисленных в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Исковое заявление составляется по правилам ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. Уплачивается госпошлина.

К иску прилагается документация, подтверждающая наличие одного из оснований для расторжения договора. Допустим, приостановление строительства можно подтвердить соответствующим решением суда.

В случае расторжения договора судом, застройщик в 10-дневный срок должен вернуть дольщику полученные от него деньги и процент за их использование, рассчитанный на основании ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В одностороннем порядке.

При наличии оснований, указанных в ч. 1 ст. 9 Закона № 214, дольщику достаточно направить застройщику письменное уведомление о расторжении договора. Факт неполучения письма на прекращение договорных отношений не влияет.

На протяжении 20 рабочих дней застройщик возвращает деньги и проценты за пользование ими. Если средства не перечислены в указанный срок, дольщик вправе взыскать деньги через суд. В иске можно изложить и требование неустойки.

По соглашению сторон.

Это самый приемлемый вариант расторжение сделки. Как это происходит?

1. Если контрагенты согласны на прекращение отношений, основания значения не  имеют. Одна из сторон вправе направить другой стороне предложение о расторжении соглашения.
2. В течение месяца или в течение другого срока, указанного в предложении, другая сторона должна принять предложение или отказаться от него (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
3. Если контрагент согласен расторгнуть договор, оговаривается время встречи и заключается письменное соглашение, в котором прописывается срок и порядок возврата денежных средств, уплаченных покупателем.
4. Соглашение регистрируется в Росреестре (п. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).

Алгоритм действий

Алгоритм действий при расторжении договора долевого участия по взаимному согласию сторон, очень прост. Для его реализации необходимо:

1. Письменно уведомить другую сторону о причине, по которой дальнейшее взаимодействие становится невозможным или нецелесообразным.
2. Договориться о месте и времени для составления соглашения о расторжении.
3. Встретиться сторонам и составить соглашение о взаимном расторжении договора.
4. Провести взаиморасчёты.

Этот вариант самый оптимальный. Грамотный в юридическом отношении застройщик должен понимать, что насильно участника долевого строительства удержать невозможно и значительно полезнее будет направить свой потенциал на привлечение новых участников и развитие дела, нежели на бесполезные споры с уходящим от него, дольщиком.

Соглашение в таком случае составляется на основании тех пунктов договора, которые были предусмотрены стороной, но не были выполнены. Также опорой составления соглашения должна стать та часть договора, где при его составлении предусматривались возможности его составления.

Когда договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, ему надлежит составить письменное уведомление застройщика о своём намерении расторгнуть договор. В уведомлении необходимо также обозначить те пункты договора, которые были предусмотрены, но не были выполнены застройщиком. На этом основании, нужно сослаться на положение о расторжении договора и поставить сроки (не менее месяца), в течение которых должны быть устранены претензии или будет произведено расторжение договора.

Уведомление необходимо передать в организацию застройщика, зарегистрировав его во входящей корреспонденции или передать по почте с уведомлением о получении. В течение месяца может поступить предложение о составлении соглашения или претензия по факту уведомления. Эти сведения необходимо рассмотреть и в случае их правомочия – принять.

Если дольщик не согласен с предложением застройщика или его уведомление было проигнорировано – он имеет право обратиться в суд.

Если договор расторгается застройщиком в одностороннем порядке, то ему надлежит поступать аналогичным образом. Он должен уведомить участника долевого строительства о намерении расторгнуть договор, с указанием пунктов договора, под расписку или по почте с уведомлением о получении. В прошествии месяца, если дольщик не исправил положение или не явился для составления соглашения, застройщик может обратиться в суд.

После составления соглашения или получения решения суда, расторжение договора должно пройти государственную регистрацию, которую может произвести заинтересованная сторона.

Ниже вы можете скачать примерный образец расторжения договора долевого участия.

Заключение

Порядок заключения ДДУ тщательно защищает дольщика от рисков (подробнее о рисках при ДДУ), не ото всех, но максимальным образом. И даже в таких случаях случаются непредвиденные обстоятельства. Для денонсации ДДУ должен быть соблюден определенный законом порядок, без которого такую процедуру не осуществить. В статье расписаны поэтапные шаги с указанием деталей, так чтоб стало понятно рядовому покупателю. Надеемся, что наши советы с учетом проблемных моментов на практике помогут вам легче понимать суть и природу операций по ДДУ и найти ответы на какие-то проблемные вопросы. Ознакомьтесь с подводными камнями при ДДУ.

https://www.youtube.com/watch?v=sGVaHyHBn5s