Обычное расторжение
В повседневном быту договора расторгаются по одной простой причине – время. Так как аренда обладает временными рамками, которые заканчиваются. Исходя из этого договор аренды имеет начало и конец, потому первопричина прекращения правоотношений — истечение установленного периода действия акта.
Иногда при наступлении момента окончания периода съёма, наймодатель может потребовать дополнительное соглашение об расторжении, если таковое регламентировано пунктами(ом) подписанного документа.
Согласно установленным срокам, наниматель помещения обязан в течении, опять-таки, чётко регламентированного временного промежутка освободить занимаемое жильё. Необходимо вывезти нажитое, а также вернуть ключи арендодателю. При выезде из жилья, настоятельно рекомендуется составить акт о приёме-передаче, который указывает полный перечень всего передаваемого имущества обратно владельцу, который содержит:
- что передаётся,
- в каком состоянии (износ).
Скачайте
Акт приема-передачи квартиры при аренде. Типовой вариант (35,5 KiB, 1 430 hits)
Этот нормативно-правовой акт подстрахует и обезопасит нанимателя от неблагонадёжных наймодателей. А касательно времени освобождения жилого помещения — желательно заранее указать в договоре, чтобы во время найма не возникало никаких казусов.
Если наниматель в срок не выезжает из жилья и продолжает в нём жить, или каким-либо образом затягивает с процессом выезда, то заключенная сделка будет переквалифицирована в возобновленную согласно ст. 621 ГК РФ. Но эта переквалификация возможно лишь в том случае, если наймодатель не высказывал никаких возражений насчёт освобождения занимаемой арендатором жилплощади.
Если договор всё-таки был возобновлен. Знайте, что он продолжает действовать на ранее заключенных условиях, но с одним нюансом. У этого документа будут отсутствовать временные рамки, станет бессрочным, а точнее без ограничений по сроку.
При заключении аренды с благонадёжными нанимателями, которые уже арендовали недвижимость, есть преимущество в очереди на заключение сделки на новый срок. Также как при расторжении, о факте продления заблаговременно уведомляют, лучше известить в письменной форме, а не в устной, и сделать это при личной встрече с обновленным договором.
Интересный факт. Владелец недвижимости вправе отказать нанимателю в продлении срока аренды, но тогда собственник не вправе заключать договора аренды, идентичные раннему, с другими лицами.
При нарушении вышеописанного пункта, об отказе в аренде, арендатор имеет полное право обратиться в судебную инстанцию (Суд Общей Юрисдикции) с заявлением о праве на требование перехода прав по договору (право снимать квартиру).
Причины
В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока
Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).
Их действие автоматически прекращается при истечении этого срока, даже если в тексте договора не определены никакие временные рамки.
Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.
При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.
Причины, актуальные для каждой из сторон:
Существенное изменение обстоятельств
Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора
Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
Существенное нарушение договора
В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.. Причины, актуальные для арендодателя:
Причины, актуальные для арендодателя:
- Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
- Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
- Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
- Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
- Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);
Причины, актуальные для арендатора:
- Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
- Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
- Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.
Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?
Наем жилья зачастую путают с арендой здания, но существует конкретное и единственное отличие между этими понятиями. Нанимателем в таких отношениях может выступать только физическое лицо, а вот юридические лица смогут воспользоваться лишь схожей услугой – арендой здания.
Уведомление второй стороны о прекращении договора
Наем, в отличие от аренды, не предусматривает обязательного извещения второй стороны о будущем расторжении отношений. Но если это прописано в договоре найма, то сторона уведомляет о своих намерениях за 3 месяца до совершения расторжения.
При этом наличие срока договора никак не влияет на решение сторон, пользователь может расторгнуть договор тогда, когда ему это будет удобно. Письмо о расторжении контракта аренды направляется на регистрационный адрес собственника.
Срок ожидания ответа
Если стороны отношений изначально договорились о предупреждении жильца за нарушения условий договора и наймодателем было дано определенное время, чтобы вторая сторона смогла испарить ситуацию, то этот период должен быть зафиксирован в договоре найма помещения.
Обычно это время называют «разумный срок», определяется конкретный период, которого должно хватить для исправления всех ошибок и недочетов. Но если за это время не было выполнено никаких исправительных действий, то дело передается в судебный орган.
Подписание соглашения
Соглашение обычно выступает как самый простой и быстрый документ, который можно заключить и применить между сторонами сделки. Он оформляется либо для исправления определенных нарушений или же для расторжения отношений.
Если наем был заключен более чем на один год, то договор должен пройти обязательную государственную регистрацию в ЕГРН. Соглашение же в этом случае послужит основанием для прекращения сделки и регистрации в Росреестре расторгнутого договора.
Акт приема-передачи жилплощади
Если соглашение между членами контракта все-таки было достигнуто, то в таком случае должен быть оформлен акт приема-передачи имущества. Он не обязательный, но в случае возникновения каких-либо споров его наличие существенно окажет положительную роль.
В этом документе указывается:
- наименование обеих сторон;
- вид передаваемого в пользование имущества;
- состояние недвижимости.
Внимание! Если у членов контракта отсутствуют какие-либо претензии или недовольства, то это стоит отразить в самом акте.
Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке
Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.
Арендодатель
Объем его прав касательно имущества широкий, конкретней:
- Заключение и продление срока соглашения аренды на прежних или новых условиях.
- Совершение с собственностью сделок, которые не противоречат закону.
- Он может предлагать объем оплаты на свое усмотрение.
- Расторжение в одностороннем порядке.
- Требование своевременного внесения платы.
- Посещать объект недвижимости, осматривать движимое имущество для проверки его состояния в любое время, но только после предварительного согласования.
Что касается обязанностей, то они такие:
- Предоставление в аренду помещения/движимого объекта, которые отвечают оговоренному состоянию.
- Обеспечение доступа к коммунальным услугам – если это касается недвижимости.
Арендатор
Его права ограничиваются следующими пунктами:
- Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
- Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.
Обязанности более масштабные, а именно:
- Использовать арендное имущество согласно договору, то есть соблюдать правила использования.
- Вернуть/освободить помещение по прошествии оговоренного срока.
- Допускать арендодателя для осмотра имущества.
- Оплачивать арендную плату.
Ниже можно скачать образец договора, из которого будет понятно содержание и обязательные к исполнению пункты:
- Причины расторжения сделки арендатором.
- В основном моменты, касательно досрочного расторжения любой из сторон прописываются в договоре еще на этапе согласования условий. Если четкой формулировки, касательно этих вопросов нет, и при подписании был определен срок действий сделки, то дело приходится решать в судебном порядке.
Что касается причин, то существует 2 обоснованных: согласие сторон и решение суда. Арендатор имеет возможность подать в суд по следующим причинам:
- Арендодатель не передал предмет аренды в пользование. Причем, это может касаться, в том числе несвоевременного предоставления. Один из ярких примеров – это замена замков в арендуемой квартире без предупреждения и предоставления дубликатов ключей.
- Обнаружение недостатков объекта аренды, которые усложняют или делают невозможной его эксплуатацию. При этом суд будет учитывать, была ли подана информация об этом факте до подписания сделки и была ли у арендатора возможность во время осмотра эти недостатки выявить.
- Капремонт объекта. Преимущественно это касается тех, кто берет в аренду недвижимость, транспортные средства.
- Нанесение предмету критичных повреждений, которые делают невозможной его последующее использование. Причем для суда будет существенным условием – невозможность арендатора повлиять на ситуацию.
Скачать пример договора аренды
Основания для прекращения сделки собственником
Неточности в формулировке условий о праве арендатора на отказ
Если в договор аренды включается пункт о расторжении, то нужно внимательно отнестись к составлению формулировки. Если фраза будет носить двусмысленный характер, то судья может вынести свое решение исходя из своих убеждений.
В договоре не прописана возможность расторжения договора в досудебном порядке
Бывают случаи, когда в договоре указывают фразу только о том, что съемщик может потребовать у второй стороны расторжения договора, но это не значит, что он может в прямом смысле расторгнуть договорные отношения.
Но спасением для него в такой ситуации может стать наличие отдельного пункта в договоре о прекращении сделки, где прописаны конкретные действия обеих сторон.
Возможные сложности
Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора. Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем. Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.
Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.
При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).
В таком случае арендатор должен предусматривать особые условия, позволяющие ему сохранять правомерность договора в неблагоприятных ситуациях, или же не соглашаться с поставленными арендодателем условиями.
Досрочное расторжение договора
Договор может быть аннулирован по инициативе нанимателя в одностороннем порядке, при этом обоснования могут быть указаны в самом тексте соглашения, либо опираться на законодательство РФ.
При несогласии контрагента с расторжением, наниматель вправе расторгнуть соглашение через суд.
В судебном порядке
При наличии юридических оснований и отказе контрагента в аннуляции договора наниматель может осуществить досрочное прекращение соглашения в судебном порядке.
Перед подачей иска необходимо пройти ту же процедуру, что и при разрыве соглашения по обоюдному согласию:
- составить и передать контрагенту уведомление о расторжении договора,
- дождавшись указанного в уведомлении срока предложить заключить соглашение о расторжении.
При отказе наймодателя заключить соглашение или дальнейшем требовании платежей, наниматель должен обратиться в судебные органы по месту жительства с иском о принудительном расторжении договора найма.
По соглашению сторон
При согласии сторон они могут аннулировать соглашение в удобный для них срок.
Для этого стороны заключают соглашение о расторжении, в котором указывается конкретная дата аннулирования договора.
В соглашении можно указать пункт, что оно является актом приема-передачи квартиры, либо такой акт составляется позднее перед прекращением действия договора.
В случае отсутствия претензий у сторон друг к другу и подписания соглашения и акта приема-передачи, договор прекращает свое действие, а стороны освобождаются от юридической ответственности друг перед другом.
При неограниченном сроке действия
Если соглашение было заключено на неограниченный срок, то арендатор может расторгнуть его без согласия противоположной стороны.
Для этого он должен предупредить о своем намерении арендодателя за 1 месяц, а в случае коммерческого найма — за 3 месяца.
Уведомление передается лично с пометкой о вручении во втором экземпляре либо отсылается заказным письмом.
По истечению этих сроков арендатор считается свободным от обязательств по договору.
Как расторгнуть арендный договор досрочно в одностороннем порядке?
Желая завершить арендные отношения в одностороннем порядке досрочно, нужно понимать, как это сделать грамотно. В противном случае, можно столкнуться с проблемой обжалования принятого решения второй стороной сделки в суде. Если договор расторгнуть неправильно, то такие действия будут признаны юридически незначимыми.
Прекращать арендные отношения в одностороннем порядке нужно таким образом:
оповестить контрагента о решении досрочно расторгнуть договор. Делается это путем отправки уведомительного письма. В нем надо подробно описать обстоятельства и причины отказа от дальнейшего сотрудничества, указать дату прекращения всех прав и обязательств. Если договор расторгается по вине второй стороны, то нужно привести доказательства. Это могут быть фотографии, справки о задолженности по коммунальным платежам и т.п. Уведомление рекомендуется составлять в двух экземплярах, один из которых с подписью контрагента следует хранить у себя в качестве подтверждения того, что вторая сторона была поставлена в известность о принятом решении;
- получить ответ от второго участника сделки. Он тоже должен быть оформлен в письменном виде и составлен в двух экземплярах;
- расторгнуть договор. Этот этап предусматривает совершение разных действий. Все зависит от того, согласна ли вторая сторона на завершение арендных отношений.
В судебном порядке
В судебном порядке арендный договор расторгается в том случае, если вторая сторона не желает прекращать сотрудничество. В этом случае составляется исковое заявление и подается в соответствующую инстанцию. К нему прилагается пакет документов.
В него входят уведомительное письмо, доказательства вины контрагента, квитанция об оплате пошлины за оказание услуги. После этого начинается судебное расследование.
Изучаются предоставленные истцом бумаги, проводятся заседания, на которых выслушиваются мнения арендатора и арендодателя. По итогам суд принимает решение, обязательное к исполнению. Если оно не удовлетворяет истца, то последний имеет право подать апелляционную жалобу.
Во внесудебном порядке
Легче проводится расторжение арендного договора во внесудебном порядке. В этом случае сторонам сделки получается избежать финансовых затрат. Также прекращение действия договора проходит быстрее.
В этом случае они оформляют новый договор, по которому прекращаются их права и обязательства. Если ранее заключенный договор заверялся в нотариальной конторе, то соглашение о завершении арендных отношений тоже подлежит удостоверению.
Эта услуга оказывается на возмездной основе. В договоре нужно указать, кто именно ее оплачивает. Обычно возмещение расходов ложится на ту сторону, которая стала инициатором расторжения договора.
Решение вопроса во внесудебном порядке возможно только тогда, когда между арендатором и арендодателем достигнуто соглашение.
Основания для прекращения договора
Любой документ, который носит в своем содержании договорные отношения, может иметь причины для его расторжения.В этом случае такими основаниями выступают:
- Окончание срока аренды, который прописан в документе.
- Соглашение между сторонами на добровольной основе.
- По инициативе владельца.
- По инициативе квартиросъемщика.
К сожалению, в последних двух случаях часто возникают споры между сторонами, которые не получается разрешить без вмешательства суда.
По соглашению сторон
Когда речь идет о расторжении какого-либо договора, то обязательным условием является составление сторонами специального соглашения о расторжении/прекращении. Оно также оформляется после истечения срока документа.
Главное, что необходимо сделать арендатору и арендодателю – это прийти к консенсусу, после которого не придется посещать зал суда.
Само соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон должно содержать следующую информацию касательно проводимой процедуры:
- № договора, который подлежит расторжению;
- личная и контактная информация обеих сторон сделки;
- основания, которые послужили поводом для прекращения отношений;
- отсутствие претензии от обеих сторон.
Составленный и подписанный в двустороннем порядке документ подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе. Это соглашение в обязательном порядке должно быть оформлено в двух экземплярах, которые носят одинаковую юридическую силу.
После обоюдного согласия на прекращение отношений подписывается уже и сам договор о расторжении. При выполнении этого действия, стороны обычно прикладывают акт обратной передачи арендодателю его арендованного имущества. Именно этот документ будет считаться конечным доказательством того, что сделка была прекращена.
Так как договор аренды между владельцем и съемщиком подлежал государственно регистрации, то необходимо произвести аналогичную процедуру в случае его расторжения.
Внимание! Если возникают споры и стороны не могут договориться самостоятельно, то это дело передается на рассмотрение в суд.
По инициативе арендодателя
Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке возможно в следующих случаях:
- вывалена порча имущества, нанесенная арендатором;
- неоднократное нарушение условий договора со стороны съемщика;
- на протяжении двух месяцев арендатор не вносил арендную плату за помещение;
- не производился капитальный ремонт арендатором (в случаях, когда ответственность за это возложена на временного пользователя).
Список причин для совершения прекращения может дополняться, если нарушаются иные обязанности или условия договора.
Арендодатель имеет право обратиться в органы суда только после письменного уведомления арендатора о его дальнейших намерениях в связи с нарушением каких-либо пунктов договора.
По инициативе арендатора
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора происходит на следующих основаниях:
- имущество не было предоставлено в аренду или владелец препятствовал его использованию по назначению;
- были выявлены существенные недостатки после заключения документации, которые не могли быть обнаружены при осмотре до подписания сделки;
- не производился капитальный ремонт собственником (в случаях, когда ответственность за это возложена на арендодателя);
- имущество негодно для использования, но пользователь не имеет к этому какого-либо отношения.
Все эти действия регламентируются на законодательном уровне, а именно ст. 620 КГ РФ. В связи с этим стороны могут предусмотреть иные случае, когда расторжение по инициативе одного из них будет осуществляться по решению местного суда.
Основания для досрочного прекращения контракта
Существует множество причин, по которым приходится досрочно прекращать действие арендного соглашения. Они могут касаться осуществления одной из сторон противоправных действий, нарушения условий контракта.
Также бывают случаи, когда договор расторгается по причинам, независящим от воли участников сделки. Инициатором завершения арендных отношений может выступать арендатор либо непосредственный владелец переданного во временное пользование имущества.
По инициативе арендатора
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора происходит нередко. Как правило, причина заключается в нарушении второй стороной условийконтракта. Возможность прекращения действия соглашения раньше срока по желанию временного пользователя имуществом, и перечень оснований для принятия подобного решения приведены в статье №620 ГК.
В судебном порядке арендный договор по требованию арендатора может быть досрочно прекращен в таких случаях:
- арендодатель не предоставил своему контрагенту имущество во временное пользование либо создает существенные препятствия для эксплуатации переданного объекта или вещи;
- переданный объект имеет существенные недостатки, которые не дают возможности им пользоваться. О подобных дефектах арендатору не было сказано заранее. Они были скрыты, поэтому не обнаружились во время осмотра имущества;
- непосредственный владелец имущества не выполняет в срок ремонтные работы, предусмотренные соглашением, для поддержания предмета сделки в нормальном состоянии;
- объект стал непригодным для использования не по вине арендатора;
- арендодатель изменил условия соглашения в одностороннем порядке, что привело к тому, что контрагенту стало невыгодно с ним сотрудничать.
Также соглашение может быть расторгнуто по следующим причинам:
- арендатор утратил интерес к предмету сделки;
- временный пользователь имуществом обанкротился. Дальше оплачивать арендную плату он не способен;
- изменились условия рынка, в результате чего сотрудничество утратило смысл, стало невыгодным для сторон сделки.
По требованию арендодателя
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя проводится при наличии оснований. Возможные причины для прекращения действия соглашения приведены в статье №619 ГК.
Основания для завершения арендных отношений судом по требованию арендодателя:
- вторая сторона нарушает условия договора, наносит ущерб переданному ей имуществу;
- арендатор не вносит плату за использование объекта. Задолженность составляет больше двух месяцев;
- второй участник сделки не проводит ремонт имущества в соответствии с условиями заключенного контракта;
- арендатор использует объект не по назначению.
Также возможно прекращение срока действия договора по таким причинам:
- арендатор в одностороннем порядке изменил условия договора. Это привело к тому, что дальнейшее сотрудничество стало невыгодным для второго участника сделки;
- арендодатель утратил потребность в получении дохода от сдачи объекта во временное пользование другим лицам;
- непосредственный владелец имущества планирует его продажу;
- арендуемый объект стал непригодным для дальнейшего его использования по причинам, не зависящим от действий двух сторон сделки. В качестве примера можно привести естественный износ, разрушение в результате негативного воздействия урагана, града.
