Сама сделка
Все участники собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи. В это время банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.
Порядок взаиморасчетов
Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.
Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.
Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку.
Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности.
Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иное соглашение в этой части.
Есть два варианта, где может храниться комиссия риелтора:
• в одной ячейке с деньгами продавца; выплачивается только после полного завершения сделки,
• в отдельном сейфе на таких же условиях выемки, как и деньги продавца — только после предоставления документов, подтверждающих успешную регистрацию перехода права
Также она может выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риелтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму — ИП или ООО).
Договор подписан, стороны «заложились» («заложиться» жарг. — произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе — это все.
Что это такое и какими законами регулируется?
Для начала давайте разберем определение понятий покупки и продажи объектов недвижимого имущества. Под покупкой недвижимости подразумевается процедура, при которой одна из сторон (покупатель) принимает в собственность жилплощадь с последующей выплатой второй стороне (продавцу) заранее установленной суммы денег.
При продаже недвижимого имущества продавец передает тот или иной объект (здание, сооружение, квартиру и т.д.) в собственность покупателю. При этом последний должен внести за нее деньги.
Правовое регулирование процесса купли-продажи жилплощади осуществляется в рамках следующих основных нормативных актов:
- Гражданского кодекса (ГК РФ).
- Семейного кодекса (СК РФ).
- Жилищный кодекса (ЖК РФ).
- ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».
- «Основы законодательства РФ о нотариате».
Помимо вышеперечисленного в российском законодательстве также действует большое количество других нормативных документов, регулирующих правоотношения, возникающие в ходе купли-продажи недвижимости (например, ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», Постановление Правительства РФ от 5 мая 2014 года № 404 и т.д.).
Предмет
Предметом сделки купли-продажи выступает сам объект недвижимости, а также права на ту часть земли, на которой он расположен.
В ст. 554 ГК РФ написано, что сведения, позволяющие индивидуализировать передаваемое имущество (предмет), в обязательном порядке должны быть отражены в договоре. В противном случае он будет считаться не заключенным.
Форма проведения
Купля-продажа жилплощади оформляется путем составления письменного договора, который в дальнейшем подписывается обеими сторонами. Несоблюдение такой формы повлечет за собой признание подобного соглашения недействительным (ст. 550 ГК РФ).
Существенные условия
К наиболее существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся следующие:
- цена – это стоимость отчуждаемой квартиры (дома, сооружения и т.д.);
- предмет – сведения об объекте недвижимости, позволяющие его точно идентифицировать.
Кроме того, если речь идет о продаже жилой квартиры (дома, помещения), в которой проживают лица, обладающие правом пользования даже после ее отчуждения, то должно быть соблюдено еще одно существенное условие сделки. В договоре должен быть указан перечень таких лиц и их права (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности покупателя
Права и обязанности обеих сторон (покупателя и продавца) подробно прописываются в тексте договора. Так, основная обязанность покупателя заключается в том, чтобы своевременно рассчитаться с продавцом. При этом размер платежа должен соответствовать сумме, прописанной в соглашении.
В случае нарушения продавцом своих обязанностей покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата перечисленных денег.
Права и обязанности продавца
В рамках договора купли-продажи жилплощади у продавца возникают следующие обязанности:
- передать покупателю имущество в состоянии, соответствующем изначально заявленному;
- к установленной дате аннулировать регистрацию всех лиц, прописанных в отчуждаемой недвижимости (при наличии таких);
- после завершения регистрации в установленный срок освободить квартиру и передать ее покупателю, предварительно подписав соответствующий акт;
- после получения полного расчета продавец должен предоставить покупателю подтверждающие документы.
Вместе с тем, лицо, реализующее квартиру, имеет право требовать расторжения договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств (например, неполучение оплаты или просрочка платежа).
Техническая проверка
Попросите у продавца технический паспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона. Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать, вам придется ликвидировать последствия за свой счёт. Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого не сделал, это повод просить у продавца скидку.
Пример технического паспорта квартиры
Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и санузел) не переносились и не расширялись, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций открыт. Список запрещённых изменений довольно большой и зависит от типа дома и этажа. Если у вас появились подозрения о возможной незаконной перепланировке, изучите этот вопрос отдельно.
Через управляющую компанию узнайте, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и так далее.
Как происходит сделка купли-продажи квартиры
Рассмотрим подробно, как происходит сделка на практике.
Через ячейку
Условия сделок с участием банковской ячейки идеально подходят для сделок с недвижимостью. Ячейка в банке представляет собой маленький сейф в хранилище. Организация не контролирует, что именно гражданин хранит в ячейке, она контролирует доступ к сейфу и обеспечивает его охрану.
При передаче денег обеспечивается полная конфиденциальность. Как правило, арендатором ячейки выступает покупатель недвижимости. Забрать эти деньги продавец сможет только после выполнения особых условий. Например, после регистрации права собственности.
По ипотеке
Для оформления займа вам нужно собрать необходимый пакет документов и отнести его в банк. Далее следует выбрать квартиру. Она должна соответствовать техническим нормам и санитарным правилам. После того как банк одобрит вашу заявку, вы получаете денежные средства, которые должны потратить строго по назначению.
Будьте внимательны, на квартиру не должны быть наложены обременения. Продавец получает заслуженные деньги за квартиру, а покупатель на протяжении установленного ипотечного срока (как правило, он составляет 15–20 лет) выплачивает ежемесячные платежи.
Через агентство
Риелторское агентство — отличный инструмент для совершения купли-продажи недвижимости. Каждая из сторон вправе обратиться за помощью к риелтору.
Специалист проанализирует рынок недвижимости и найдет удачный вариант именно для вас. Также он проконсультирует вас и ответит на все необходимые вопросы, поможет собрать нужные документы и проведет переговоры со встречной стороной.
За совершение всех этих действия агентству положено вознаграждение. Как правило, это 2–4% от общей суммы продажи объекта, хотя в каждой ситуации цифры могут различаться.
При выборе агентства обратите внимание на его репутацию — изучите отзывы и комментарии об организации
С материнским капиталом
Закон позволяет с помощью маткапитала улучшить жилищные условия семьи. Для этого вы должны быть обладателем сертификата — именного документа государственного образца с уникальным номером.
Если сделка реализуется с привлечением таких средств, номер сертификата всегда указывается в договоре.
Если вы уже выбрали квартиру, то после заключения соглашения на куплю-продажу необходимо обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением. В нем вы указываете цель, на которую деньги будут потрачены. Также к заявлению вы прилагаете все необходимые документы.
По переуступке
Схема сделки купли-продажи квартиры с помощью переуступки выглядит следующим образом. С ее помощью новый покупатель, совершая выплаты по договору переуступки, приобретает права и обязанности по договору с застройщиком.
Переуступку сложно назвать способом купли-продажи. Скорее это инструмент, с помощью которого меняется сторона (дольщик или покупатель) в договоре с застройщиком. Наиболее часто она распространяется на первичном рынке недвижимости.
Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи
Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.
От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.
Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.
Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.
Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.
Могут ли дети распоряжаться недвижимостью
Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться. Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка. С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.
Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.
Как дети становятся собственниками недвижимости
Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:
- оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
- получение наследства;
- дарение;
- приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
- покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
- использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.
Продажа квартиры: документы и порядок сделки без агента
При заключении договора, нужно внимательно отнестись ко всем документам, которые требуются для юридической чистоты совершаемой сделки. Чаще всего оформить свою сделку можно без обращения к риэлторам.
На этот счет есть небольшая инструкция:
приобретение недвижимости – это самый популярный способ обзавестись своими собственными квадратными метрами. На самом деле, весь процесс оформления такой сделки не такой уж и сложный, но необходимо наличие специфических знаний в данной области.
Специалист в области недвижимости вовсе не обязателен для проведения такой сделки. Всю процедуру можно провести самостоятельно или провести оформление через юриста или нотариуса. Отдельно стоит отметить, что покупатель должен владеть всей исчерпывающей информацией и контролировать весь процесс оформления заключенного договора купли-продажи;
для начала требуется запомнить, что данный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме и подлежит регистрации в специальном органе. При этом передача денежных средств должна осуществляться в момент подписания договора и получения покупателем на руки расписки от продавца о получении денежных средств за квартиру.
Отдельно стоит отметить, что при заключении договора допускается условие о задатке. Не имеет никакого значения, является ли данная квартира новостройкой или вторичным жильем. От возраста дома напрямую зависит пакет документов, так, к примеру, для только что построенного жилья потребуется собрать совсем немного документов, среди которых договор на долевое строительство, подлежащий обязательной регистрации в государственном органе;
при заключении договора купли-продажи имущества, признанного вторичным жильем, требуется начать свой сбор документов с правоустанавливающих документов на данную квартиру.
Правоустанавливающим документом признается документ, на основании которого у владельца возникло его право собственности. К таким документам можно отнести:
- Договор купли-продажи;
- Документ о проведении приватизации;
- Свидетельство о праве на получение наследства;
если право собственности на данный объект недвижимого имущества было подтверждено, можно переходить к изучению всей технической документации на квартиру. Лучше всего изучить одновременно оба документа и кадастровый, и технический паспорта. Благодаря этому, можно выяснить, проводилась ли в данной квартире незаконная перепланировка.
Кроме этого, рекомендуется попросить у продавца справку, в которой будет указан полный перечень зарегистрированных и постоянно проживающих по данному адресу лиц
Отдельное внимание обратите на несовершеннолетних, так как их присутствие может сильно усложнить всю процедуру сделки;. если продаваемый объект недвижимости был приобретен в браке, также потребуется предоставление согласия от второго супруга на совершение такой сделки
Подобный документ должен быть не только составлен в письменной форме, но и заверен в нотариальной конторе
если продаваемый объект недвижимости был приобретен в браке, также потребуется предоставление согласия от второго супруга на совершение такой сделки. Подобный документ должен быть не только составлен в письменной форме, но и заверен в нотариальной конторе.
Если этот объект недвижимости – долевая собственность, на момент совершения сделки требуется присутствие всех собственников с их паспортами. В банке и в Росреестре может действовать только один собственник с предоставлением нотариальной доверенности от всех остальных участников сделки.
И еще один полезный совет: получите выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость. Это позволит узнать вам, есть ли на квартире какие-либо обременения.
Самые популярные мошеннические схемы и как себя обезопасить?
Рынок недвижимости насыщен квартирными аферистами, которые зачастую разбираются в законодательных вопросах не хуже юристов. Что может ожидать покупателей жилья?
Одна из самых распространенных схем – подложные документы или доверенности. Действуя на их основании, мошенники реализовывают квартиры. Спустя некоторое время собственники жилья обращаются в суд с просьбой вернуть законную площадь. В большинстве случае суд удовлетворяет требования.
Чтобы этого не случилось, при оформлении договора требуйте встречи с собственником. Проверьте в ЖЭУ реального собственника жилья. Соберите информацию в психоневрологическом диспансере, а также узнайте информацию в органах опеки.
- Продажа квартиры может быть спровоцирована арестом или большой коммунальной задолженностью. Во избежание подобных ситуаций запросите справки на наличие «хвостов» во всех соответствующих инстанциях.
- Если покупка планируется в новостройке (от застройщика) прозондируйте о нем всю информацию. Не числится ли за ним долгостроев или замороженного жилья. Расспросите тех людей, кто уже купил недвижимость у этого застройщика. Узнайте о качестве квартир и обслуживании дома. Подробнее о рисках и проверке квартиры перед покупкой в новостройке говорится тут.
Информацию можно собрать из интернета, форумов новоселов или, по отзывам сайта.
Подготовительный этап
Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без отягощающих обстоятельств: собственник ребенок, недееспособный (вмешательство опеки), разъезд, альтернатива, ипотека, нотариат, долевая собственность.
Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан — покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.
Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку. Что дальше?
Как, наверное, в любом другом деле львиную часть времени занимает подготовительный этап.
Прежде всего, для подтверждения намерений сторонам необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение — это стандартная процедура.
На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:
• время и место ее проведения,
• сроки физического и юридического освобождения квартиры,
• порядок финансовых взаиморасчетов,
• ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств,
• штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права.
Аванс обычно вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также в подтверждение намерения купить квартиру может быть внесен не аванс, а задаток. В отличии от аванса, задаток — сумма невозвратная.
Некоторые клиенты считают внесение аванса атавизмом, лишним и давно устаревшим. Люди уверены, что аванс, внесенный в размере нескольких десятков тысяч рублей, — не гарантия того, что покупатель не откажется от сделки в последний момент, так как считают эту сумму пренебрежительно малой для обеспечения серьезности намерений.
Да, этот этап попахивает нафталином. Стоит отметить, что действительно стадия аванса носит чисто символический характер. И все же следует придерживаться устоявшихся правил делового оборота и принять аванс за квартиру, так как этот первый и самый важный этап налаживания взаимопонимания между участниками процесса.
После принятия аванса каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:
• продавец собирает необходимый пакет документов,
• покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта.
Перед сделкой покупатель должен убедиться:
• в отсутствии наложенных ограничений на квартиру,
• в психическом и физическом здоровье продавца,
• в отсутствии законных наследников и лиц, претендующих на долю в праве,
• в легитимности возникновения права собственности,
• в отсутствии долгов по ЖКХ.
Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:
1. удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт),
2. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы,
3. справки из психоневрологического и Нневрологического диспансера,
4. ЕЖД (единый жилищный документ),
5. выписку из домовой книги,
6. нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака.
Следующий этап — согласование конкретного отделения банка для проведения сделки. Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании. Время проведения сделки обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами — продавцом и покупателем, их представителями — контрагентами, юристами, риелторами.
Новые правила продажи квартиры
Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.
За последние пару лет появились новые правила:
- Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
- Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
- С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
- Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок — 10 дней.
- Единственный случай отказа в приеме документов — если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.
Плюсы
Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.
Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.
Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом
Минусы
Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.
Нет
Средне
Да 3
Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:
Обсуждения закрыты для данной страницы
Рекомендуем прочитать
- Альтернативная продажа квартиры
- Договор купли-продажи по доверенности
- Как стать нотариусом
- Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости
- Мошенничества при сделках с недвижимостью
- Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
- Согласие супруга на покупку квартиры
- Чем грозит слишком большое количество ипотечных кредитов
