Перевод жилого помещения в нежилое — условия и регламент

Препятствия для перевода жилого в нежилое

С 9 июня 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», который усложнил процедуру изменения статуса помещения в МКД. Теперь, чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, нужно будет приложить больше усилий, а воспрепятствовать этому могут:

соседи из примыкающих квартир;

Необходимо получить письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к вашему помещению. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Необходимо собрать кворум более 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в подъезде. Более 50% голосов собственников от принявших участие в голосовании должны быть «за» перевод помещения в нежилое.

Необходимо собрать кворум более 50% от общего количества голосов собственников, в том числе более 2/3 голосов собственников помещений в подъезде, в котором планируется перевод помещения в нежилое.
Большинством голосов из голосов собственников помещений в доме, принявших участие в голосовании, а также большинством голосов из голосов собственников помещений в подъезде принимается решение о переводе помещения в нежилое.

Это, скажем так, новые препятствия. А старые как действовали раньше, так и сейчас действуют. Это невозможность сделать отдельный вход, обременение правами третьих лиц, постоянное проживание кого-либо в этом помещении, неподходящий этаж. Также нельзя перевести помещение в статус нежилого, если оно находится в наемном доме, или если ваша цель — вести в помещении религиозную деятельность.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц…
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Из нового добавилось требование об исключении доступа в нежилое помещение с лестничной площадки или из тамбура, которыми пользуются соседи из жилых квартир.

…В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям…

Не стоит забывать о том, что после перевода помещения также должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и другие установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Все приведенные требования содержатся в статьях 22 и 23 ЖК РФ.
Также при переводе помещения из жилого в нежилое можно столкнуться с ограничениями со стороны градостроительного законодательства.
Поэтому чтобы не потратить время и деньги на оформление будущего бизнеса напрасно, советуем проконсультироваться у юриста. Он подскажет, имеет ли смысл затея с переводом помещения из жилого в нежилое в вашей конкретной ситуации.

Необходимые условия для перевода помещения в статус нежилое

Существует целый ряд обстоятельств и характеристик, в соответствии с которыми можно или, наоборот, нельзя переводить жилое помещение в статус нежилого.

Для осуществления перевода жилое помещение должно соответствовать следующим характеристикам:

  • у помещения должен наличествовать отдельный от общедомового (для использования жильцами при попадании в подъезд) вход, ведущий непосредственно на пространство улицы;
  • у помещений, площадь которых соответствует или превышает 100 квадратных метров, также должен иметься выход запасного (в том числе аварийного) назначения, он может выводить в подъезд или на противоположную сторону дома и т.д.;
  • помещение должно располагать подключением к инженерным системам общей стандартной категории (вода, свет, ситуативно газ и отопление);
  • помещение должно находиться\располагаться на 1-м этаже или, при нахождении этажами выше, все территории помещений непосредственно под переводимым в разряд нежилого также принадлежат к этой категории. Правило применимо по отношению к многоквартирным домам с группами помещений под владением различного набора собственников, а также к частным и иным жилым зданиям в отдельной собственности.

Перевод в статус нежилого неприменим в случае с отсутствием возможности соблюдать следующие нормативные правила:

  • отсутствие возможности обеспечить доступ к помещению непосредственно с улицы и соответствующая возможность доступа к нему только при посредстве общественных площадей (подъездов, лестничных площадок, коридоров МКД или отдельного дома);
  • нельзя осуществить перевод, если помещение расположено в строении, статус которого определен в качестве объекта культурной или исторической значимости, что подразумевает наличие охранительных мер со стороны государства;
  • помещение, предназначенное под перевод, располагается в здании, которое нуждается в осуществлении комплексных ремонтных процедур (например – запланированного в ближайшее время кап. ремонта), относится к категории аварийных, признано ветхим или находится в очереди на снос.

Также существуют следующие ограничения на процедуру перевода:

  • если на площадях территории, которую планируется перевести в статус нежилой, постоянно проживает один или несколько собственников – в нежилом помещении отсутствует разрешение на регистрацию и проживание;
  • если кто-то из собственников помещения отказывает в предоставлении своего согласия на осуществление процедуры перевода;
  • нельзя производить перевод статуса жилого помещения в разряд нежилого, если целью данной процедуры становится последующее осуществление деятельности религиозного характера;
  • нет возможности осуществлять процедуру в зданиях, которые относятся к категории социального применения;
  • существует нормативный запрет на процедуру перевода в нежилой статус в отношении площадей, располагающих определенным обременениями – находящееся под залогом по кредитным обязательствам, арендуемое, находящееся под действием договора ренты и т.д.

Также стоит учесть:

  • что к процедуре смены статуса предназначаются только помещения в комплексе – то есть, нельзя сделать нежилой одну комнату в квартире, часть помещений в коммунальной квартире и т.д.;
  • отношение здания к категории под учетом для осуществления мероприятий по гражданской обороне или ЧС.

Новые правила кворума

Для того чтобы собрание собственников могло рассматривать такой вопрос, необходимо присутствие определенного количества владельцев квартир. Если в доме только один подъезд, то необходимо не менее 2/3 голосов. А если в доме 2 и более подъездов, то необходимо исполнение двух требований: не менее 50% голосов всех собственников и не менее 2/3 голосов из того подъезда, где планируется перевод помещения. Вес голоса считают не по количеству собственников – например, в доме 100 квартир и 100 равновесных голосов – это не правильно. Вес голосов учитывается по площади квартир. Например, у собственника трехкомнатной квартиры площадью 77 кв.м. вес голоса больше, чем у двух собственников однокомнатных квартир по 33 кв.м. каждая.

Но кворум это еще не окончательный перевод, а только тот факт, что собрание было правомочным и его решение можно рассматривать далее.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:

1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

  • если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
  • если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
  • если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
  • если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
  • если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.

Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:

  • ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
  • наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
  • возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.

Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.

Последовательность действий

Рассмотрим порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение.

Процедура перевода, включающая бумажную волокиту и практические действия по переоборудованию и возможной перепланировке, займёт не менее 2 месяцев.

Более того, многие предполагаемые (или необходимые) реконструкционные действия будут возможны только после согласования с жильцами (собственниками).

Количество «одобрительных» подписей, означающих разрешение на осуществление работ, колеблется от 2/3 до 100% владельцев жилья – это зависит от характера работ и грозящих жильцам дома изменений.

Этап 1. Разработка проекта реконструкции (ожидаемой перепланировки).

ЖК ст.25; Постановление Госстроя №170 2003/27/09 регистрация в МЮ№5176 2003/15/10

Приступать к работам с изменением характеристик потенциального жилья и его коммуникаций на этом этапе нецелесообразно – до тех пор, пока не будет получено заключение о возможности/невозможности осуществления предполагаемых нововведений.

Если перепланировка затронет в той или иной степени коллективную собственность, то потребуется одобрение общего собрания собственников квартир.

Этап 2. Подача документов в Департамент городского имущества или МФЦ.

Личное обращение в Департамент (МФЦ) потребует представление документов на бумажных носителях. Обращение возможно через https://www.gosuslugi.ru/ ЖК ст.23, для Москвы https://pgu.mos.ru/ru/ ПП Москвы №692-ПП. Сайты госуслуг потребуют регистрации с помощью СНИЛС. Все действия будут детально описаны в инструкции на сайте, которая откроется пользователю после успешной регистрации и входа в ЛК.

Допустимо обращение в Департамент с использованием почтовой доставки (заказное отправление с уведомлением). В этом случае общее время, затраченное на процедуру переоформления категории помещения, будет серьёзно увеличено, что связано с медленной работой Почты России.

По итогам рассмотрения документов заявитель уведомляется:

  • об изменении категории жилья;
  • о возможности изменения после проведения каких-то работ;
  • об отказе в переводе.

Отрицательное решение может быть обжаловано в суде.

Этап 3. Проведение работ по реконструкции, что подтверждаются официальным Актом приёмки (ЖК ст.23 пп.8, 9). На основании Акта потом составляется технический план, оформляется кадастровый паспорт помещения и вносятся изменения в кадастровую запись (ФЗ №221 о госкадастре 2007/24/07 редакция 2016/03/07 стт.16, 22, 23, 29, 41).

Этап 4. Регистрация права собственности в госреестре. Оформление прав собственника жилого помещения обычно занимает 10 дней. В Москве это можно сделать только через МФЦ (или сайт госуслуг). В других регионах страны можно обратиться напрямую в Росреестр, что существенно сокращает сроки получения правоподтверждающего свидетельства.

Как зарегистрировать помещение с нежилым назначением

Теперь необходимо официально зарегистрировать квартиру как нежилое помещение. Для этого понадобится новый технический план с учетом изменений. Это электронный документ, в котором есть описание объекта — площадь, количество комнат, материал, из которого построен дом, а также чертеж помещения. Техплан можно заказать у кадастрового инженера или в организации, у которой в штате есть кадастровый инженер.

Техплан будет выполнен в электронной форме и заверен усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Когда технический план будет готов, орган, который принимает решение о переводе, сам направит необходимый для регистрации пакет документов в Росреестр.

Перевод зарегистрируют в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и известят вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней. Извещение придет на электронную почту, если в ЕГРН есть адрес, или будет отправлено обычной почтой.

Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, обратитесь в Росреестр самостоятельно. Вы можете подать заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в органах государственной власти и местного самоуправления. Уведомление о внесении изменений вам направят в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН.

Пакет документов

Выше кратко выделялись бумаги, которые требуются для изменения статуса помещения. Рассмотрим эти нюансы подробно. Стоит отметить, что сбором бумаг занимается владелец недвижимости или доверенное лицо (с нотариальным оформлением). Передача документов, как правило, осуществляется в Департаменте, занимающимся вопросами управления имуществом.

Пакет документов:

  • Поэтажный план и экспликация помещения (выдается в БТИ). Для его оформления требуется оформить заявление, предъявить паспорт, правоустанавливающие бумаги и договор основания на объект (требуется в редких случаях). Выдача бумаг производится в срок до 30 дней.
  • Техпаспорт помещения и техплан. Также заказывается в БТИ.
  • Заключение пожарного надзора. Работники составляют акт, подтверждающий соответствие объекта действующим нормам в сфере пожарной безопасности. Документ оформляется в Управлении госпожнадзора ГУ МЧС РФ после подачи заявления и осмотра помещения.
  • Заключение СЭС. Для получения стоит обратиться в санитарно-эпидемиологическую станцию региона, заполнить заявление и дождаться приезда работника организации для осмотра и оформления акта.
  • Справка ДЕЗ. В бумаге имеется информация о других объектах, находящихся на одном этаже с помещением, статус которого планируется изменить.
  • Документ выдается ТСЖ, ЖЭУ или домом управления по факту оформления заявления и пакета бумаг (паспорта, правоустанавливающих документов, договора основания).
  • Согласие соседей (если требуется).
  • Техзаключение (также выдается управляющей компанией). В бумаге указано техсостояние здания в целом.
  • Выписка из домовой книги (выдает паспортный стол). Документ подтверждает отсутствие прописанных граждан в помещении. Период действия — до 2-х недель.

Также потребуется проект на переустройство объекта из жилого в нежилое. За создание такой документации берется специализированная проектная компания.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

  • Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
  • Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
  • Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.
  • Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
  • Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
  • Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
  • В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
  • Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
  • Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
  • Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Это стандартная процедура

Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.

Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся. Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.

Рубрики

  • Без рубрики
  • Для частных лиц

    • Автомобильное право

      • ДТП
      • Угон автомобиля
      • Штрафы ГИБДД
    • Гражданское право

      • Дарение
      • Долги и кредиты
      • Хранение и ношение оружия
    • Документы
    • Защита прав потребителей
    • Земельное право
    • Миграционное право
    • Налоговое право

      • Налог на имущество
      • НДФЛ (подоходный налог)
    • Наследственное право
    • Недвижимость

      • Аренда
      • Жилищное право
      • ЖКХ
      • Купля и продажа
    • Семейное право

      • Акты гражданского состояния
      • Алименты
      • Беременность и роды
      • Брак
      • Опека и попечительство
      • Родительские права
    • Трудовое право
    • Уголовное право

      • Мошенничество
      • Преступления против жизни и здоровья
      • Преступления против личности
Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий