Порядок и правила
Чтобы совершить продажу квартиры, придется пройти через несколько этапов по оформлению данной сделки.
В первую очередь вам будет необходимо оценить вашу продаваемую квартиру, это можно осуществить тремя основными путями:
- С помощью специалиста по оценке жилплощади.
- Провести сравнительный анализ с ценами на другие объекты в вашем районе.
- Выставить квартиру на продажу, поставив при этом значительно завышенную цену, постепенно ее снижая в процессе продажи.
Если вашу квартиру будут просматривать менее 2 раз в неделю, то данный факт означает, что выставленная цена слишком завышена, тогда вам придется немного ее снизить.
Следующим этапом продажи квартиры станет размещение объявления о ее продаже. Это следует сделать на многих сайтах по недвижимости, в газетах, путем обычной расклейки на досках объявлений, и везде, где еще позволяет возможность.
В объявлении следует указать всю информацию о квартире, которая сможет заинтересовать потенциального покупателя, например, наличие перепланировок, количество собственников, все ее характеристики и т.д. Что касается фотографий вашей жилплощади, то их должно быть немалое количество, при этом на них должно быть видно, что квартира светлая, уютная, убранная. На фотографиях следует отметить всю мебель и сантехнику, которая предлагается вместе с квартирой.
Не менее важным этапом совершения данной сделки будет являться демонстрация продаваемой жилплощади. Показывать квартиру потенциальному покупателю лучше всего не одному человеку, дабы защитить себя от мошеннических действий. При осмотре квартиры нужно попросить у пришедших посетителей их контактные данные и паспорт также для безопасности.
Перед проведением осмотра жилища необходимо привести квартиру в достойный вид, избавиться от неприятных запахов и беспорядка.
Еще один немаловажный этап продажи квартиры – это разговор об условиях сделки. Здесь вам предстоит преодоление многих непростых моментов оформления сделки, которые потребуют немалого времени:
Вы должны выбрать банковскую ячейку для денежных средств.
Затем вам также предстоит решить, сколько потребуется ячеек, и кто будет оплачивать их аренду. Количество ячеек зависит от количества людей, получающих оплату за проданную квартиру.
Также следует обговорить, на каких условиях доступ в ячейку будет открыт
Обычно ячейка бывает доступна при предъявлении определенного набора документов.
Затем следует совершить выбор регистратора.
Определиться с тем, кто будет составлять ДКП.
Еще следует договориться о стоимости, указанной в ДКП.
Обговорить сроки освобождения в юридическом и физическом плане.
Весьма важно обсудить то, какие справки вы должны предоставить покупателю.
Следующим важным этапом продажи квартиры является оформление сделки купли-продажи. Здесь вам необходимо еще раз перепроверить условия доступа в банковскую ячейку. Вы можете увидеть образец договора купли-продажи квартиры по следующему адресу: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/dogovor.html
От вас потребуется написанное гарантийное письмо на документы и ключи, принадлежащие ячейкам. Затем обязательно нужно передать документы на проведение регистрации.
Следующий крайне важный этап продажи квартиры – это процесс получения новых документов и обмен расписками.
Затем подписывается акт приема-передачи жилья, и передаются ключи новым владельцам. На этом этапе происходит контрольная проверка состояния жилища, наличие обещаемой мебели и т.д.
Заполнение договора
Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:
- фамилия, имя, отчество;
- дата рождения;
- место рождения;
- серия и номер паспорта;
- кем и когда выдан паспорт;
- адрес регистрации по месту жительства.
Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.
В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.
Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.
С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.
В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).
В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.
В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.
Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.
В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.
После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.
После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.
После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:
- заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
- договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
- свидетельство о праве собственности;
- правоустанавливающий документ;
- справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
- в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
- квитанцию об уплате госпошлины.
В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.
По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.
Образец договора купли-продажи квартиры
Особенности оформления купли-продажи доли в квартире
Главной особенностью данного рода сделок является необходимость заверения их в нотариальном порядке как при продаже долевым владельцам, так и третьим лицам. Требования законодательства действуют с 2016 г. на все виды долевой собственности и фиксированы в ст. 42 ФЗ № 218 от 2 января 2018 г. – ст. 41.2. Норма не затрагивает возможности продать только часть от доли: в данном случае обращение к нотариусу не требуется, кроме отношений, связанных с имуществом, нажитым за период брака: сделки с квартирой при расторжении брачных уз подлежат нотариальному заверению.
Второй особенностью является обязанность дольщика оповестить остальных владельцев квартиры о том, что планируется сделка. Нужно получить отказ на преимущественное право покупки у каждого жильца дома. Нотариус рассматривает только заверенный надлежащим органом отказ каждого владельца. Стоимость одного такого заверения составляет 1 000 руб. Иногда проще продать часть доли в случае, если собственников много.
Рекомендуется найти хорошего специалиста и провести регистрацию сделки с его помощью: это позволит сэкономить силы и время на сбор документации, и изучение законодательства. Данный специалист также проводит регистрацию сделки через Росреестр.
Подписание
Важные тонкости и ньюансы
До этих строк вы уже наверняка знаете, как найти и выбрать подходящее жилье
В этом же разделе мы дадим вам советы о том, что важно знать и спрашивать при покупке квартиры
Можно ли обойтись без денег?
Да, если у покупателя есть государственная субсидия – материнский или военный сертификат. В таком случае необходимо обратиться в банк для оформления ипотеки, и использовать субсидию в качестве первоначального взноса.
В таком случае алгоритм будет таков:
- Оформляется ипотека на необходимую сумму на конкретное жилье, составляется кредитный договор в банке. Субсидия используется в качестве первоначального взноса.
- Составляется договор купли-продажи с собственником жилья, в котором указана, что выплата стоимости осуществляется за счет заемных средств. Договор составляется в 4 экземплярах: для продавца, для покупателя, в Регпалату и в банк.
- Документы сдаются в Регистрационную палату.
- После получения свидетельства о регистрации собственности покупатель и продавец обращаются в банк, представляют документы на квартиру и договор. Банк переводит деньги продавцу.
Без риелтора
Если стороны ведут сделку без посредника, они должны внимательно относиться к составлению всех документов. Так как велика вероятность заключить договор, не соответствующий законодательству, можно воспользоваться следующими возможностями:
- Обратиться в Регистрационную палату для приобретения образца договора-купли продажи и акта приема-передачи.
- Обратиться к юристу за помощью в составлении договора.
Сложностей в оформлении документов при простой сделке возникнуть не должно. Списки всех необходимых документов государственные органы регистрации предоставляют без проблем, такая же ситуация с банками. Главное – следовать приведенному выше алгоритму, подстраховываться при передаче денег расписками, обращаться в случае возникновения затруднений к специалистами.
Квартира от застройщика
Если заключается договор об участии в долевом строительстве, необходимо:
Тщательно проверить все документы застройщика: договор аренды земельного участка под строящимся домом или свидетельство о праве собственности и разрешение на строительство многоэтажного дома.
Ознакомиться с проектной документацией.
Платить все долевые взносы не напрямую застройщику, а через банк, сохраняя все квитанции.
Если вместо застройщика квартиры продает другая фирма, нужно или заключить тройной договор, или тщательно отслеживать все этапы оформления собственности на квартиру
Более подробно про оформление читайте тут.
В договоре особое внимание уделить срокам окончания постройки и штрафным санкциям за невыполнение условий, состоянию квартиры после строительства (чистовая или черновая отделк, объем выполненных работ).. Если застройщик сменился, необходимо заключить аналогичный договор с новым и проследить, чтобы уже уплаченные денежные средства были переведены новой организации
Если застройщик сменился, необходимо заключить аналогичный договор с новым и проследить, чтобы уже уплаченные денежные средства были переведены новой организации.
Если вы молодая семья…
Имеется возможность участвовать в индивидуальной программе кредитования, запущенной в некоторых банках. Обычно это ипотека с сниженными процентами или ипотека без первоначального взноса. Нужно уточнять в каждом банке особенности программы.
Кроме того, можно воспользоваться и региональным льготами. В некоторых областях действуют специальные программы для молодых семей, нуждающихся в жилье. Например, местные власти могут оплатить часть стоимости квартиры или компенсировать проценты по кредиту.
Варианты оформления купли-продажи квартиры
Законодатель предусматривает 3 способа оформления купли-продажи квартиры:
- Самостоятельное оформление
Сделка заключается между физическими лицами без привлечения посредников в виде риэлторов, агентства недвижимости. Обозначенный способ предполагает составление договора в простой письменной форме, отсутствие нотариальной визы на правоустанавливающем документе, в роли которого выступает договор купли-продажи.
Сторонами соглашения осуществляется самостоятельная подача документации в Росреестр.
Отдавать предпочтение данному варианту следует гражданам, которые имеют глубокие познания в сфере юриспруденции, знают и понимают тонкости и правовые основы договора купли-продажи. В противном случае пользователи могут столкнуться с серьёзными препятствиями, из-за которых провести сделку быстро не удастся.
Самостоятельное оформление сопровождается довольно большими финансовыми тратами:
- оплата пошлинного сбора – 2 тыс. рублей;
- получение технического паспорта на квартиру – около 1,5-2 тыс. рублей;
- внесение корректировок в кадастровую документацию – 250 рублей;
- получение справки из Росреестра о государственной регистрации сделки – 200 рублей;
- оформление доверенности (если один из участников договора не имеет возможности присутствовать при подаче документов) – 500 рублей.
Этот вариант характеризуется сложностями, при неправильном подходе срок оформления договора может значительно увеличиться.
- Нотариальное оформление
Здесь предусматривается составление договора и последующее нотариальное заверение. Этот способ более надёжный с точки зрения юриспруденции, так как:
- документ приобретает юридическую значимость, имеет под собой конкретную правовую основу;
- нотариус несёт полную ответственность за правильность составления документа;
- специалист предоставит консультационную поддержку относительно требуемых для сделки документов;
- пользователей уведомят о возможных рисках и тонкостях купли-продажи.
Касательно стоимости услуг нотариуса по оформлению договора купли-продажи, то здесь действуют строго фиксированные ставки. Если цена недвижимости менее 1 млн. рублей, услуги нотариуса обойдутся в 1%, если стоимость жилплощади превышает отметку в 1 млн. рублей – 0,75% +10 тыс. рублей.
- Оформление через агентство недвижимости, частного риэлтора
Этот способ наиболее распространённый, по статистике свыше 80% сделок осуществляются таким образом. Привлечение агентства недвижимости сопряжено с рядом положительных моментов:
- юридические аспекты сделки полностью возлагаются на специалиста;
- покупатель и продавец не посещают государственные органы;
- поиск и подбор жилья осуществляется непосредственным агентом;
- специалист сопровождает сделку на всех этапах, предоставляет клиентам гарантированную профессиональную консультацию.
Единственным минусов этого варианта является стоимость услуг. У агентств недвижимости она довольно высокая, составляет от 3 до 8% от стоимости сделки.
Несмотря на то что способов оформления купли-продажи несколько, они практически ничем не отличаются между собой. Это означает, что сделка проходит на одних и тех же условиях, перечень сопроводительной документации остаётся неизменным.
