Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением образец

Виды обременений

В качестве обременения может выступать множество различных факторов.

Наиболее часто встречающимися на практике обременениями являются ипотечный кредит и другие залоговые обязательства. Причиной продажи ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, может служить тяжелое финансовое положение и невозможность дальнейшей выплаты кредита, планы по расширению жилплощади, переезд и другое.

Вне зависимости от причин, побудивших собственника выставить свое имущество на продажу, при составлении договора купли-продажи с обременением необходимо понимать, что в случае покупки ипотечного жилья придется пройти большее число этапов, прежде чем вступить в право собственности. В первую очередь, необходимо поставить в известность заёмщика о том, что квартира меняет собственника и получить его разрешение на оформление сделки.

Заявленная стоимость ипотечной квартиры складывается из двух частей: суммы, затребованной продавцом и долга, который еще предстоит выплатить банку, в залоге которого находится недвижимость.

Арест имущества. Если собственник находится под следствием, его имущество могут конфисковать или наложить обременение для потенциальной возможности его дальнейшей реализации. Приобретая арестованную недвижимость, покупатель рискует остаться на улице после того, как объект «уйдёт с молотка».

Нередки сделки с обременением выплаты по материнскому капиталу или государственных жилищных сертификатов. Право собственности при этом переходит к покупателю сразу, а перечисление денежных средств продавцу осуществляется в срок, установленный законом.

Обремененными считаются сделки, в которых используется рассрочка по выплате стоимости договора или другой порядок, при котором выплата происходит не единовременно и не целиком. Порядок перехода прав в этом случае определяется условиями соглашения. Но зачастую применяется схема «в пользу продавца», когда покупателю разрешается въехать в квартиру по факту заключения договора купли-продажи, но право собственности принадлежит продавцу до завершения выплат по сделке.

Аренда жилья. После внесения в 2013 году поправок в Гражданский кодекс, недвижимое имущество, арендованное третьими лицами, также входит в число обремененных. В случае, если недвижимость находится в аренде на момент заключения сделки и отчуждения собственности, договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации с обременением права. Эта мера направлена на защиту интересов арендатора, который в полном праве использовать арендованную недвижимость до конца срока действия договора, вне зависимости от смены собственника, так как приобретая жилье, покупатель берет на себя роль арендодателя и самостоятельно решает ситуацию с жильцами. Разумеется, для этого аренда должна быть узаконена и зафиксирована в соответствующем договоре, на что в нашей стране пока, увы, идут немногие арендодатели, стремясь избежать выплаты налогов.

Если речь заходит о договоре ренты, важно понимать, что полных прав на собственность по данному соглашению рентоплательщик не получает. Договор подразумевает разрешение на проживание взамен оплаты коммунальных платежей и заботы о сожителях — обычно это одинокие люди преклонного возраста

Потому процесс реализации такой недвижимости состоит не в выкупе имущества как такового, а выкупе права ренты. Соглашение, соответственно, требует трёхстороннего заключения. Заранее следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями.

При сделках с недвижимостью может возникнуть обременение, если имущество ограничено правами третьих лиц. Если недвижимость находится в собственности двух супругов как совместно нажитое имущество, для реализации сделки второй супруг должен оформить соответствующую доверенность и заверить ее у нотариуса. В квартире также могут быть прописаны третьи лица. Покупатель вправе требовать снятия такого обременения, в договоре купли-продажи это условие и сроки его исполнения должны быть прописаны. Если нет возможности получить согласие на отчуждение у прописанного лица (проходит службу в армии, отбывает наказание), он продолжит числиться в квартире и неизвестно, когда «появится» в дальнейшем.

Если правом на долю недвижимости обладает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такое ограничение накладывают органы опеки, контролирующие соблюдение интересов незащищенных граждан. Для осуществления сделки купли-продажи потребуется согласие органов опеки и попечителей лица.

Недвижимость, относящаяся к числу памятников культуры, также считается в определенной степени обремененной.

Рассрочка платежа (обременение в пользу продавца)

Вариантов решения проблемы 2: прийти к компромиссу или обращаться в суд.

Если разногласий нет, процедура проходит по упрощенному алгоритму:

  1. Подается совместное заявление в Росреестр. Оно является основанием для снятия ограничений.
  2. Регистратор исключает запись из ЕГРН об обременении.
  3. Покупатель получает выписку об отсутствии ограничений и приобретает полное право распоряжения.

Другие преимущества ДКП в пользу продавца:

  • надежная гарантия защиты его имущественных прав;
  • возможность приобрести квартиру в рассрочку;
  • залогодатель полностью отвечает за жилой объект как во время совершения сделки, так и после нее.

Такой договор гарантирует безопасность сделки купли-продажи квартиры с отсрочкой или рассрочкой платежа.

Кроме того, популярной остается и продажа в пользу покупателя.

Виды обременения недвижимости

Обременением называются ограничения, которые накладываются на операции с недвижимостью. Существует несколько видов обременения, о которых продавец обязательно должен известить покупателя:

  • недвижимость является залоговым имуществом;
  • имущество является арендованным;
  • присутствует договор сервитута;
  • супруг продавца является совладельцем недвижимости;
  • есть договор ренты;
  • собственником имущества является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин;
  • присутствуют третьи лица, которые зарегистрированы в квартире.

Залог

Квартира находится под залогом тогда, когда ее владелец еще на погасил ипотечный кредит. Продажа недвижимости возможна только с согласия банка, выдавшего кредит на ее покупку. Совершение сделки производится в тех случаях, когда ипотека погашена досрочно за счет средств собственника. В таком случае продавец получает разницу между ценой имущества и суммой, которая была выплачена банку в качестве погашения кредита. Такие условия прописываются в договоре.

Арест

Является самым сложным моментом в деле обременения недвижимости. Арест накладывают судебные исполнительные или правоохранительные органы. В таком случае с недвижимостью невозможно совершать какие-либо сделки. Продажа квартиры или земельного участка возможна только после снятия ареста.

Аренда

Недвижимость находится на момент совершения сделки в аренде. Тогда покупатель должен будет соблюсти все условия договора аренды квартиросъемщики могут пользоваться жильем до истечения договора по аренде.

Рента

Договор ренты обычно люди заключают тогда, когда не могут завещать квартиру наследникам. Снятие обременения происходит после смерти собственника.

В квартире прописаны третьи лица

Интересная статья
О федеральном законе об ипотеке залоге недвижимости читайте здесь. 

Здесь продавец должен указать, в какой срок третьи лица будут выписаны из квартиры.

Совершать сделку купли-продажи недвижимости можно и без снятия обременения, но в этом случае обременение ляжет на плечи покупателя. Так, недвижимость находится в собственности у покупателя, но до снятия обременения она будет в залоге у продавца.

Особенности заключения договора

  • реквизиты участников;
  • дата и место заключение сделки;
  • подробное описание предмета договора;
  • цена продаваемого объекта недвижимости;
  • ответственность сторон;
  • порядок осуществления расчетов.

При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка. Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно

Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет

Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.

При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов

1. Если вы хотите овладеть полной информацией о наличии/отсутствии обременений – обратитесь самостоятельно в регистрирующие органы. Все данные об изменении прав собственности вносятся в ЕГРП;

2. Подписывая договор купли продажи квартиры с обременением банка, покупатель должен быть готов к тому, что все обязательства по погашению задолженности перекладываются на него. Также обстоит дело со всеми другими видами обременений – в любом случае новый собственник несет ответственность;

3. Вам не могут продать квартиру без документов, подтверждающих согласие залогодержателя на сделку. Т.е. – в пакете документов собственника должно быть письменное разрешение на продажу от банка.

• Вы можете оплатить всю сумму за квартиру – часть отдать владельцу недвижимости и погасить задолженность по ипотеке;

• Вы можете выплатить средства продавцу и взять на себя обязательства по выплате кредита (т.е. – на покупателя  перекладывается ответственность за ежемесячное погашение задолженности в установленном размере);

• Покупатель имеет право (по договоренности) отдать сумму, выплаченную собственником банку, одним платежом, а остальную часть денег вернуть исключительно после того, как бывший собственник рассчитается с долгом по ипотеке.

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо

Особенности заключения договора

Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать. Это же касается и данные тех лиц, которые имеют право пользоваться квартирой (арендаторы, бывший супруг, прописанные лица)

Это же касается и данные тех лиц, которые имеют право пользоваться квартирой (арендаторы, бывший супруг, прописанные лица).

Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре. На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции

Их размер может определяться исключительно покупателем

На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.

При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права

Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-73-46; 8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Особенности оформления договора

В целом договор купли-продажи с обременением незначительно отличается от стандартного. Присутствует лишь дополнительный пункт, перечисляющий все имеющиеся обременения. Если данный факт не зафиксировать письменно, документ будет считаться неверно составленным, что может привести к дальнейшим трудностям вплоть до расторжения.

Особенности заключения договора купли-продажи имущества с обременением касаются, в большинстве своем, пунктов, прописывающих обязанности сторон, порядок отчуждения и передачи прав собственности и ответственность участников.

Соглашения, касающиеся реализации обремененной недвижимости, всегда индивидуальны. При их составлении необходимо учесть все особенности, внести сведения о том, кто берет на себя процесс по аннулированию (снятию) обременений, а также об обязательствах, которые ложатся на нового собственника в связи с ними.

Содержание соглашения

Договор купли-продажи с обременением содержит в себе следующие основные пункты:

  • Преамбула:

    • Номер и название («Договор купли продажи с обременением»);
    • Место и дата подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные сторон. Для юридических лиц — наименование организации и реквизиты. Для доверенных лиц и представителей — ФИО и сведения о доверенности.
  • Условия: 

    • Характеристика квартиры — жилая и общая площади, количество комнат, этаж и пр.;
    • Документ, на основании которого продавец является собственником;
    • Вид права. Сюда вписываются все существующие обременения.
  • Стоимость и порядок расчетов:

    • Цена;
    • Порядок и сроки осуществления выплат;
    • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон индивидуальны для каждой сделки купли-продажи с обременением. Приведем примеры для ипотечной квартиры:

    • Продавец обязуется: до перехода права собственности не ухудшать состояния жилья, не сдавать в аренду, наём, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования третьих лиц;
    • Продавец имеет право:
      • требовать расторжения договора купли-продажи в случае невыполнения обязательств по оплате, на условиях и в сроки, установленные соглашением;
      • удерживать квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты.
    • Покупатель обязуется: оплатить квартиру по указанной цене согласно установленному порядку и срокам;
    • Покупатель вправе: требовать от залогодержателя погашения регистрационной записи после осуществления полной выплаты;
  • Порядок перехода прав;
  • Ответственность сторон и порядок решения споров. Расписать следует как можно конкретнее, в том числе предусмотреть действия на случай расторжения сделки. Чем подробнее будут прописаны условия прекращения действия соглашения, тем легче будет доказать свою правоту;
  • Срок действия и иные условия;
  • Реквизиты и подписи сторон. 

Срок регистрации документа

Договор купли-продажи с обременением должен быть зарегистрирован согласно установленным законом временным рамкам:

  • Регистрация обременений на основании предварительного договора купли-продажи, договоров займа или ипотеки занимает 5 рабочих дней;
  • Регистрация ареста на основании решения суда, снятие ареста на основании решения судебного пристава — 3 рабочих дня;
  • Погашение записи об ипотеке (снятие обременения) — также 3 рабочих дня.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

  • заявление с указанием сути заявляемых требований;
  • выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
  • документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Важные пункты

Обратите внимание на важные пункты в договоре, а именно:

  • Цена объекта. Прописывается цифрами и прописью. После подписания меняться не может.
  • Сроки оплаты. В договоре отдельным пунктом указана дата последнего платежа.
  • График платежей. Вносится по договоренности между участниками сделки с указанием конкретных дат и сумм.
  • Возможность досрочного погашения.
  • Переход права собственности. После подписания договора права на квартиру переходят к покупателю. С этого момента все риски по содержанию и оплате коммунальных услуг несет он.
  • Акт приема-передачи квартиры. Прописывается отдельным пунктом в договоре или составляется дополнительный документ (ст.556 ГК РФ).
  • Залог квартиры. Жилое помещение будет находиться в залоге у продавца до полного погашения. Важный пункт для продавца. Регулируется ГК РФ (ст.488 п.5).
  • Порядок освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета. Обговаривается заранее и прописывается в договоре. Важный пункт для покупателя.
  • Размер неустойки. График платежей, проценты (если предусмотрены) и штрафы (при несвоевременной оплате) составляются отдельным соглашением. В договор включают, как правило, только график платежей.

Справка: Бывают ситуации, когда у покупателя нет денежной суммы на покупку квартиры и он официально не работает (не может предоставить справку о зарплате). В этом случае кредитная организация может дать недостающую сумму, но под залог собственной квартиры.

Возможные риски

Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.

Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.

Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора. Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной

Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной.

Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.

Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.

Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации. На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

После такого шага станет уже примерно ясно, какие обременения могут быть у квартиры (залог, арест, наличие других собственников и т.д.).

Порядок расчетов при продаже жилья

В зависимости от достигнутых договоренностей порядок расчетов часто бывает такой:

  1. Покупатель может отдать всю сумму продавцу перед тем, как будет подписан договор;
  2. Покупатель может отдать всю сумму продавцу после подписания договора и регистрации сделки в Росреестре;
  3. Покупатель может рассчитываться с продавцом частями.

Если имеет место предоплата до подписания договора, то обязательства покупателя по договору можно считать исполненными и никаких обременений здесь быть не может.

Но на практике такие случаи встречаются не часто.

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.

В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.

В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение.

Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

    Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу

Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть.

Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Какие бывают обременения

Покупка квартиры — это всегда трудоёмкий и длительный процесс. Независимо от того, берёт человек жилище в ипотеку или же выплачивает всю сумму сразу, придётся посетить немало государственных органов. Также понадобится составить договор купли-продажи, который и станет подтверждением того, что сделка прошла успешно.

Существуют квартиры, на которые наложены обременения. То есть, права владельца ограничены. Например, он может проживать в жилище, но не имеет права без разрешения от конкретного человека или юридического лица продать собственность. В некоторых случаях может даже не быть возможности находиться на территории своего дома, на который наложены обременения.

Выделить можно следующие виды ограничений:

  1. Ипотека. В этом случае человек ещё не до конца выплатил ипотечный кредит, но уже хочет продать своё жилище. Подобная необходимость может возникнуть по разным причинам, например, из-за переезда в другой город, из-за плохого финансового положения и т.д. Считается, что пока квартира в ипотеке, в ней можно жить, но распоряжаться ей, совершать сделки, запрещается. Однако всё же есть возможность её продать, но только с разрешения банка.
  2. Арест. Если человек не выполняет свои должностные обязанности, то тогда его собственность могут арестовать. Подобное происходит, к примеру, если личность долгое время не оплачивает коммунальные услуги. Также арест накладывают людям, решившим не погашать кредит. Как правило, подобное осуществляется через суд и правоохранительные органы. В этом случае продать дом практически невозможно. Потребуется сначала снять арест, а потом уже выполнять сделку.
  3. Рента с пожизненным содержанием. Тоже достаточно распространённый случай, когда имущество нельзя лишь по своему желанию продать. Обязательно нужно, чтобы согласны были обе стороны, как рентополучатель, так и рентодатель.
  4. Аварийное состояние. Сейчас существуют дома, которые находятся в аварийном состоянии. По закону такая собственность продаже не подлежит. Поэтому осуществить сделку купли-продажи в этом случае невозможно.
  5. Наличие прописанных людей. Может случиться такое, что в продаваемой квартире ещё не были выписаны все жильцы. Обычно это легко исправить. Однако, если среди них есть ребёнок, то тогда может потребоваться обращаться в органы опеки.
  6. Аренда. Случались ситуации, когда человек покупал квартиру, а потом обнаруживал, что в ней живут арендаторы. Если подписан договор, то они могут оставаться в жилище до тех пор, пока он не истечёт. А смена владельца его автоматически не аннулирует. В данной ситуации может потребоваться обратиться в суд, чтобы решить существующую проблему.

Во многих ситуациях возможно составить договор купли-продажи определённой квартиры с обременением. Но для этого придётся следовать определённым правилам. Сейчас разберёмся, что именно от обеих сторон потребуется.

Преимущества и недостатки

Основным плюсом приобретения квартиры, приобретенной по ипотеке, является стоимость, которая на 10-15% ниже, нежели подобные объекты, уже полностью выкупленные.

Недостатком выступают имущественные риски, поскольку недвижимость находится в залоге у банковской организации.

Преимущество покупки объекта по соглашению ренты является материальная выгода.

Минусов такого подхода намного больше:

  • рентодатель может требовать расторжения сделки;
  • смерть хозяина может привести к объявлению наследников, у которых имеются свои интересы в отношении жилой площади.

Есть ли выгода?

Продажа квартиры с обременением неизменно связано с плюсами:

  • удастся закрыть обязательства по ипотеке перед банком или передать их покупателю;
  • тот, в свою очередь, сможет приобрести квартиру, стоимость которой будет ниже, чем другие подобные объекты без ограничений.

Риски

Главным риском при покупке квартиры с обременением – неосведомленность покупателя о таком «сюрпризе».

Не проверив недвижимость на «юридическую чистоту», он может заключить договор и передать денежные средства, даже прожить определенное время в жилой площади, но после столкнуться с судебными разбирательствами, касающимися оспаривания сделки.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий