Как оформляется долевое участие в строительстве
Основополагающим документом, который регулирует правовые и финансовые вопросы застройщика и гражданина, желающего приобрести жилплощадь, является закон РФ «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года под № 214-ФЗ.
Данный нормативно-правовой акт имеет большой объем, поскольку законодатель постарался учесть все аспекты и «острые углы» во взаимоотношениях сторон, которые касаются застройки жилья, а также по максимуму обеспечить безопасность граждан, реально подвергающих риску значительную денежную сумму.
Порядок оформления ДДУ в застройке регламентирует закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» от 21 июля 1997 года под № 122-ФЗ, а именно статья 25.1 данного нормативно-правового акта.
Кроме вышеуказанных законодательных актов, к паевому участию в строительстве также относится закон РФ «О взаимном страховании» от 29 ноября 2007 года под № 286-ФЗ. Конкретнее, ст. 23.1 данного закона прописывает требования касательно подстраховки ответственности застройщика за невыполнение или же выполнение не в полной мере обязательств, принятых на них.
КоАПом предусмотрены меры ответственности за отхождение от норм законов по участию в долевом строительстве (статья 14.28).
В соответствии со статьей 4 закона РФ № 214-ФЗ, ДДУ является документом, согласно которому одна сторона (в виде застройщика) принимает на себя обязательство по самостоятельному или опосредованному строительству жилого дома (или же другого сооружения), а после введения в эксплуатацию, предоставить обусловленный жилой объект в пользу второй стороны (дольщика). Дольщик (он же инвестор) принимает на себя обязанность по внесению платы, размер которой обусловлен договором, а также обязан принять объект недвижимости.
ДДУ должен быть составлен в письменной форме и проходить регистрацию в органе Росреестра. Все приложения, а также дальнейшие коррективы в договоре тоже фиксируются в Росреестре.
Стандартный (типовой) договор долевого участия в строительстве
Если говорить о стандартах составления и основных условиях типового договора долевого участия, то это будут достаточно условные тезисы, поскольку договор составляется в индивидуальном и дифференцированном порядке, при этом учитываются все имеющиеся обстоятельства, касающиеся отношений инвестора и застройщика.
Однако заметим, что типовой договор долевого участия, в принципе, не должен иметь значительные отступления от общепринятых правил, которые применяются к оформлению сделок в письменной форме.
Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие моменты:
- Название населенного пункта, в котором составляется документ, а также дату его подписания;
- Персональные данные сторон договора, учитывая название организации и анкетные данные физического лица, сведения регистрационных документов для предприятий / учреждений / организаций, а также другие значимые данные по местонахождению или месту проживания;
- Права и обязанности сторон договора.
По застройщику:
- Обязательство постройки объекта недвижимости в рамках обусловленного временного промежутка;
- Проведение мероприятий касательно введения здания в эксплуатацию;
- Право на затребование от дольщика своевременной выплаты указанных в договоре платежей.
По дольщику:
Обязательство по проведению финансирования постройки в объемах и сроках, обусловленных положениями договора;
Право требования передачи недвижимости в пользование, с условием соответствующего качества;
Довольно важно учесть согласование и отражение в тексте договора долевого участия основных условий сделки, при отсутствии которых договор будет считаться не подписанным;
Кроме того, контрагентам в сделке долевого участия в строительстве можно согласовывать в рамках договора любые важные для них условия и аспекты, однако, последние не должны идти в разрез с нормами действующего законодательства;
Окончание договора ДУ выражается данными контрагентов и их сигнатурами (подписями или печатями).
Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ
Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:
Разрешительный акт на ведение строительных работ. Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.
Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности – это информация о целевом использовании данного земельного участка.
Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах, проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.
Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.
Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства. Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:
Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:
своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;
вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег;
у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира.
При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:
мошенничество со стороны застройщика;
форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);
банкротство;
затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.
Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.
Существенные условия договора долевого строительства
В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:
- описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора». Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
- характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
- срок передачи квартиры дольщику. Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- цена квартиры и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на квартиру;
- способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
- описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.
Внимание!
При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим
В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.
Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.
Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.
Готовим документы для покупки
Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.
Квартира на себя
Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.
Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.
Здесь укажите застройщика, строительный адрес дома, номер квартиры — чем больше конкретики, тем лучше. По закону это предмет договора, и он должен быть конкретным
Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.
На двоих с супругом
Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.
В ипотеку
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.
Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:
- Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
- Копию паспорта.
- Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
- Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
- Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
- Копию справки о доходах по форме 2-НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.
Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.
Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.
Договор долевого участия в строительстве по закону
Конечно, средства дольщиков — это лакомый кусок для мошенников. Чтобы не попадаться на их удочку, нужно заранее учесть все подводные камни. Согласно статье № 214-ФЗ В договор считается заключенным только тогда, когда он зарегистрирован. Лишь с момента государственной регистрации он вступает в силу.
- точные реквизиты именно того застройщика, у которого вы покупаете эту квартиру;
- данные о дольщике, который обязан своевременно оплачивать строительство дома;
- должен содержать точное определение объекта (кадастровый номер земельного участка, схема, план, количество комнат, других помещений, местоположение относительно других квартир, этаж, назначение, площадь, используемый материал);
- срок сдачи в эксплуатацию и передачи квартиры от застройщика дольщику;
- стоимость квартиры, порядок оплаты, сроки, в которые необходимо уложиться;
- в том числе указывается цена на квадратный метр площади, чтобы в случае уменьшения или увеличения площади одна из сторон смогла покрыть разницу;
- гарантия на объект после передачи его дольщику (на жилой объект — не меньше 5-ти лет, на оборудование — 3 года);
- город, где составлен договор, число.
07 мая 2019
glavurist
141
Как купить квартиру по ДДУ?
При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком
Внимание!
Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.
Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа
Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.
Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.
Договор долевого участия (ДДУ) дает возможность купить квартиру в новостройке по выгодной цене. Покупатель обращается в строительную компанию, ознакомляется с основными условиями сделки, осматривает помещение или его план. Все устные договоренности сторон будут отражены в договоре. Этот документ является основополагающим при приобретении недвижимости в процессе возведения от застройщика.
Строительной компании, продажа многоквартирного дома по договору ДДУ, дает возможность получить финансирование проекта на начальном этапе. Покупателю квартиры он дает шанс купить собственное жилье по доступной стоимости.
Подписание ДДУ гарантирует:
- Защиту от двойной продажи квартиры. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, поэтому повторная продажа, указанной в нем недвижимости от лица застройщика, невозможна;
- Получение неустойки. Если застройщик не выполнит условия договора, нарушив сроки сдачи объекта в эксплуатацию, дольщик вправе потребовать выплаты денежной компенсации за каждый день просрочки;
- Разрыв в одностороннем порядке в случае нарушения условий. Дольщик может расторгнуть договор, получив переданные застройщику деньги обратно, в случае нарушения основных условий документа
Проверяем информацию о застройщике
Прежде чем заключать ДДУ, необходимо обратить внимание на финансовое положение компании-застройщика. Не стоит оформлять соглашение, если строительная фирма находится в стадии банкротства — такой объект имеет все шансы стать долгостроем
Кроме того, застройщик должен быть правообладателем земли, на которой строится дом. То есть право собственности строительной фирмы на данный участок должно быть официально зарегистрировано государством путем внесения в соответствующей записи в ЕГРН.
Обратите внимание! Наличие регистрации можно проверить, обратившись в подразделение Росреестра и запросив сведения об имущественных правах застройщика. Также должно быть оформлено разрешение на использование участка под жилищное строительство
Не стоит заключать ДДУ, если жилой дом планируется возводить на участке с видом разрешенного использования, например, для огородничества и садоводства
Также должно быть оформлено разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если жилой дом планируется возводить на участке с видом разрешенного использования, например, для огородничества и садоводства.
Сведения о земельных участках также вносятся в ЕГРН, а информация из данного реестра предоставляется всем желающим.
Застройщик должен иметь разрешение на строительство дома (оно выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земли) и проектную декларацию.
Проектная декларация включает следующее:
- информацию о строительный фирме (наименование, место нахождения, режим работы);
- данные о государственной регистрации застройщика;
- сведения о реализуемом проекте строительства;
- информацию о проектах строительства различных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;
- данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию и т.д.
Согласно требованиям закона застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ и в сети интернет не позднее чем за 14 суток до дня заключения соглашения с первым участником долевого строительства.
Обратите внимание! Застройщик может не публиковать проектную декларацию в общем доступе, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется без распространения рекламы. В данном случае застройщик просто обязан предоставлять документ любому заинтересованному лицу
Кроме декларации, строительная компания обязана предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
- учредительные документы;
- ОГРН;
- ИНН
- утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние 3 года;
- аудиторское заключение за последний год.
Таким образом, перед заключением ДДУ целесообразно будет ознакомиться с проектной декларацией застройщика. Если же договор уже заключен, и выясняется, что в декларации прописана недостоверная информация, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Обратите внимание! В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана вернуть вам деньги и уплатить проценты за пользование чужими средствами. Таким образом, застройщик может брать денежные средства дольщиков только после осуществления следующих процедур:
Таким образом, застройщик может брать денежные средства дольщиков только после осуществления следующих процедур:
- получения разрешения на строительство;
- государственной регистрации права собственности на земельный участок под возводимый объект;
- публикации проектной декларации.
Если застройщик не соблюдает указанные условия или не соответствует нормам Закона №214-ФЗ, инвестор вправе требовать от него немедленного возврата вложенных денежных средств, уплаты процентов (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы этих средств) и возмещения причиненных убытков.
Хитрость третья. Несите ваши денежки
Человек, отдающий свои кровные, должен четко осознавать все риски. С точки зрения закона до регистрации ДДУ он не является дольщиком, и, соответственно, положения 214-ФЗ на него не распространяются.
Кроме того, даже некоторые крупнейшие застройщики, входящие в топ-10 петербургского рынка, грешат желанием застолбить за собой право изменять цену договора в одностороннем порядке. Но это прямое нарушение статьи 5 214-ФЗ, в которой ясно указывается: корректировка стоимости происходит только по соглашению сторон и только в том случае, если такое условие заранее оговорено в ДДУ. Любой суд признает пункт договора об одностороннем изменении цены нелегитимным.
Но закон демонстрирует несимметричное отношение к сторонам и настаивает, что покупатель должен получить именно тот товар, на который рассчитывал, так как не в состоянии повлиять на процесс его «изготовления». Все расходы ложатся на просчитавшегося в проекте застройщика. К такому заключению пришел Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 7 февраля 2014 года (дело № А56-69503/2013).
Порядок действий
Законодательством установлен общий алгоритм действий сторон, заключающих данный договор и действующих в его рамках. Последовательность действий будет следующая:
- Первоначально перед строительством компания должна получить разрешительную документацию на строительство конкретного многоквартирного объекта. Без данного документа ввести дом в эксплуатацию невозможно.
- Получить правоустанавливающие документы на земельный участок под дом.
- Далее застройщик обязан разработать и опубликовать проектную декларацию и все предыдущие указанные документы. Только после этого возможно заключение ДДУ.
- Договор можно будет зарегистрировать в установленном порядке только после того, как будет подписан акт передачи помещения. Для этого дом должен быть полностью построен, введен в эксплуатацию, а жилое помещение соответствовать стандартам и описанию в акте.
Подводные камни
Несмотря на ежегодное регулирование нормативной базы, направленное на защиту интересов дольщиков, в настоящий момент до сих пор остаются некоторые подводные камни и риски для вкладчиков. Полностью застраховать себя от них невозможно, но частично попробовать предостеречь себя от них можно. Наиболее частыми конфликтными ситуациями бывают следующие моменты:
- Составление самого договора строительной компанией с нарушениями законодательства. Конечно, при судебном рассмотрении дела эти пункты, которые нарушают обязательные требования, перестают иметь юридическую силу.
- Увеличение стоимости договора, который уже подписан. Этот пункт может быть предусмотрен договором, согласно ему, при определенных условиях стоимость может вырасти. Такое соглашение желательно не подписывать и стараться выбирать сразу фиксированную цену.
- Вероятность нецелевого использования застройщиком средств. Несмотря на прямую ответственность застройщиков, многие все равно умудряются направить средства в другую сторону. Если данное нецелевое расходование средств будет доказано в суде, то пострадавшая сторона вправе требовать компенсацию понесенных убытков и иных положенных по закону и договору выплат.
- Более позднее выполнение работ относительно установленных договором сроков. Тогда дольщик может сразу обращаться в строительную компанию с претензией о выплате ему неустойки за просроченные дни. Если дом не сдан позднее 2 месяцев с момента планируемого дня, дольщик может расторгнуть подписанный договор, а также требовать полный возврат средств по договору.
- Риск изменения назначения строящегося объекта и его проекта. В судебном порядке дольщик может потребовать расторжение договора.
- Построенный объект может оказаться несоответствующим договору и законодательным требованиям. Дольщик может потребовать устранение недочетов либо уменьшение цены договора, либо компенсации потраченных средств. Если ни один из данных пунктов строительная компания не выполнила, то дольщик может расторгнуть договор.
- Непредвиденная гибель строительного объекта или причинение ему существенных повреждений. Вся ответственность до момента передачи лежит на строительной компании.
- Отказ от выполнения своих обязательств застройщиком при просрочке платежа дольщиком. Если оплата задержана на срок более двух месяцев, а также при постоянных нарушениях сроков расчетов.
- Строительная компания всегда имеет риск обанкротиться. Это может произойти до того момента, когда им будут исполнены свои обязательства в полном объеме. Тогда дольщик может получить свои денежные средства либо жилое помещение в порядке конкурсного производства.
Помимо данных рисков, которые несет дольщик, нужно помнить и о рисках, связанных с несвоевременным исполнением обязательств самими дольщиками. В случаях нестабильной экономики страны может произойти ситуация, когда большая часть дольщиков окажется не в состоянии выплатить полную сумму взноса, в связи с чем финансовое состояние строительной компании может пошатнуться. В этом случае дольщики должны будут компенсировать не только основную сумму платежа, но и проценты и неустойку.
