Как показывает практика, от долгостроя, как «от сумы и от тюрьмы» никто не застрахован… Что делать, если вы вложились в проект, который стал безнадежным?
В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье — 121. Как показывает практика, от долгостроя, как «от сумы и от тюрьмы» в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным?
Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца. Если спустя два месяца после обозначенного в договоре долевого участия срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако на практике так никто не поступает: дольщики предпочитают ждать до последнего, а не искать другую новостройку и снова томиться в ожидании получения ключей.
«Даже если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод волноваться, обычно перенос сдачи объекта на такой срок происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической — вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру».
Договор долевого участия
Расторжение сделки по 214-ФЗ предусматривает отказ от договора с полным возвратом денежных средств.
В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст. 6 федерального закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в соответствии с п.2 ст. 6 того же закона имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%.
Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн. рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Деньги, выплаченные по нему, не являются оплатой товара, а берутся лишь в счет обеспечения будущих обязательств. Расторгнуть такой договор сложно, но можно.
Любой ПДКП имеет срок действия, в течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с вами основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки. Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.
Жилищный и жилищно-строительный кооператив
Жилищный кооператив — крайне ненадежная схема для пайщика. Взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в Уставе. Проблема в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в Уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в Устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с договором долевого участия, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.
Банкротство
Тем не менее, приобретатели жилья по ДДУ более защищены законом в случае банкротства и только у них есть шанс вернуть хотя бы часть желаемого. Тогда как по ПДКП шансы вообще отсутствуют. Примеров противостояния должника и дольщиков на рынке пока немного. Но те, что есть, показывают, что только благодаря 214-ФЗ у участников строительства есть надежда на получение квартир, хоть и не так быстро, как они изначально планировали решить свой жилищный вопрос.
Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится. Однако в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.
В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет.
Если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно. Поэтому правильнее все-таки — требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен.
Однако, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться «на круг» и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти.
«Заморозка строительства дома или банкротство застройщика — самое неприятное, что может случиться с покупателем жилья, — объясняет Мария Литинецкая. — Несмотря на все усилия властей, полностью искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Московской области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым разным причинам — от явного мошенничества до банкротства застройщика. В правовом поле на сегодняшний день нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права — в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному. Новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте индивидуально. Поправки в закон о банкротстве, которые позволяют кредиторам требовать передачи жилых помещений, противоречивы, разъяснений официальных лиц или Пленумов ВАС РФ по их применению за полтора года не было. Поэтому самое важное для покупателя жилья — это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риэлторов. А если беда все же случилась — обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму».
РБК-Недвижимость
